Ny bunnrekord for antall sekundærboliger i Norge

– Jeg hadde ikke trodd at vi skulle se så lave tall, sier administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving.

Siden sommeren 2019 har andelen sekundærboliger falt sammenhengende, og ved utgangen av 2021 var tallene igjen rekordlave.

Det viser en ny rapport fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Ambita som E24 har fått tilgang på.

Nedgangen har vært særlig tydelig i Oslo, hvor andelen lå på 16,1 prosent i fjerde kvartal. Målt i antall sekundærboliger er det en nedgang på 6,5 prosent på to år.

– Jeg hadde ikke trodd at vi skulle se så lave tall, sier administrerende direktør i NEF, Carl O. Geving til E24.

Nedgangen i hovedstaden er, ifølge rapporten særlig preget av at utlånsforskriften stiller særskilte krav til investeringer i sekundærbolig.

– Andelen sekundærboliger av den totale boligmassen er nå historisk lav i Oslo. De senere årene har høye krav til egenkapital vært minimum 40 prosent, og formuesbeskatning, som beregnes av 95 prosent av boligverdien, gjort sekundærbolig mindre attraktivt som investeringsobjekt. I tillegg har lav etterspørsel etter leieboliger under pandemien bidratt til lavere kapitalavkastning på sekundærbolig, forklarer Geving. Og legger til:

– Sekundærboligkjøp har rett og slett blitt mindre gunstig i mange investorers øyne.

Strengere regler for bolig nummer to

Utviklingen er oppsiktsvekkende fordi nedgangen fortsatte også i perioden boligprisene økte kraftig i kjølvannet av koronautbrudd og rentekutt i fjor vår.

– Sterk prisvekst kan som regel skape en forventninger om høy kapitalavkastning på boliginvesteringer, og utløse økt etterspørsel etter sekundærboliger, noe vi senest så under den kraftige boligprisveksten i Oslo i 2016, sier Gjeving.

I tillegg har koronautbruddet gjort utleiemarkedet midlertidig preget av lav etterspørsel.

Økt innvandring gir økt etterspørsel

– En betydelig andel leietagere er utlendinger og unge mennesker som kommer til landet, og byen for å jobbe blant annet i serviceyrker. På grunn av reiserestriksjoner og redusert aktivitet i flere næringer uteble mange av disse arbeiderne, og det svake leiemarkedet kan derfor ha bidratt til at potensielle boliginvestorer har sittet på gjerdet i en periode, står det i rapporten.

Likevel kan økende renter og forventning om moderat boligprisvekst ha bidratt til at nedgangen har fortsatt også den siste tiden.

– Det som nå kan løfte utleiemarkedet er økt innvandring som kan gi større etterspørsel etter boliger generelt og bidra til å presse leieprisene opp. En slik utvikling kan tiltrekke flere småinvestorer, men vil trolig også tiltrekke flere profesjonelle investorer som ser et voksende potensial i utleiemarkedet, sier Geving.

Nedgangen i registrerte sekundærboliger kan også delvis skyldes at de ikke registreres før ved overtagelsesdato (tinglysning).

– Det er mye som tyder på at det er en relativt høy andel som investerer i nye boligprosjekter når boligmarkedet er hett. Dette kan være prosjekter som ikke ferdigstilles før 1,5 – 2 år senere, forklarer Geving, men legger til at han ikke tror det er snakk om store forskjeller.

Overraskende

Over hele landet er trenden for sekundærboliger fallende, står det i rapporten. De siste to årene har antallet sekundærboliger i Oslo falt fra 59.226 til 55.599.

Dette sier Geving er oppsiktsvekkende tall fordi sekundærboliger i Oslo tradisjonelt sett har vært ansett som svært attraktive investeringsobjekter.

– Dette er først og fremst utslag av en bevisst nasjonal boligpolitikk som favoriserer førstegangskjøpere og primærboligen, sier han. Og legger til – Samtidig trenger vi en viss andel sekundærboliger for å sikre nok leieboliger til de som trenger det.

Dette kommer av at den profesjonelle utleiesektoren er forholdsvis liten i Norge.

– NEF støtter en politikk som favoriserer primærboligen, samtidig må vi ha en balanse mellom eieboliger og leieboliger som motvirker galopperende leiepriser. Et såpass sterkt fall i andel og antall sekundærboliger som vi har registrert i Oslo, tror jeg ikke noen hadde sett komme, sier Geving.

Nedgangen kan gjøre det lettere for førstegangskjøpere å komme inn på boligmarkedet, fordi de kjøper med andre som også er ute etter sin første bolig.

Likevel kan nedgangen føre til økt prispress i utleiemarkedet.

– Det kan bli et press fordi det blir kamp om utleieobjektene, som kan føre til høyere leiepriser. Dette kan igjen minske muligheten til å sette penger til side som gjør at det tar lengre tid for unge førstegangskjøpere å spare opp egenkapital, forklarer direktøren. – For å senke prisveksten er man nødt til å bygge mer og riktigere boligtyper tilpasset unges økonomi.

Kristiansand er unntaket

Nedgangen fortsatte de fleste steder i fjor, med unntak av Kristiansand, som over lengre tid har utmerket seg med et relativt stabilt og balansert boligmarked, ifølge rapporten.

Dette gjelder også for sekundærboliger, der det knapt har vært endringer det siste halvannet året.

I tillegg viser rapporten at det er stor geografisk variasjon i sekundærboligandelen.

– I distriktskommuner ser vi en særlig høy oppgang, men også i enkelte bydeler i storbyene. Dette er svært forskjellige markeder. Da byene i stor grad preges av investeringsobjekter, mens de i distriktene trolig i betydelig grad kan være fraflyttede boliger som brukes som feriebolig, sier Geving.

Landsgjennomsnittet for sekundærboliger ligger på 15 prosent, ifølge rapporten.

I Stavanger er andelen 13 prosent, mens det i de andre større byene ligger på rundt 9–10 prosent.

Videre tror ikke Geving at tallene for andelen sekundærboliger kommer til å falle som en stein.

– I fravær av en større profesjonell utleiesektor, går det en grense for hvor lav andel sekundærboliger leiemarkedet tåler, men jeg ser det som mer sannsynlig at den fortsetter litt ned, enn at den skal gå opp i nærmeste fremtid, sier han.

PS! Tirsdag 5. april kommer Eiendom Norge med boligprisene for mars-måned.