En ny normal i boligmarkedet

Hvis Oslo har hatt influensa, har Bergen kun hatt en forkjølelse.

Publisert Publisert

SNART I BALANSE: I 2017 begynte antallet usolgte boliger på Finn.no å hope seg opp. I Bergen reduseres nå lageret med usolgte boliger, og markedet er trolig snart i balanse igjen, skriver Jørgen Gudmundsson. Foto: Ørjan Deisz (arkiv)

Debattinnlegg

  • Jørgen Gudmundsson
    Sjeføkonom, Sparebanken Vest
iconDenne artikkelen er over ett år gammel

Jeg bidrar til unødig uro i boligmarkedet, skriver skriver Christer Vikebø i Privatmegleren i BT 13. april. Jeg tror han tillegger meg for mye makt, men la meg benytte anledningen til å forklare boligprisveksten litt mer i detalj, og ikke minst hvilken historisk sus det er over boligprisene i Bergen akkurat nå.

På slutten av 1990-tallet opplevde nordmenn flest økende inntektsvekst og fallende priser på forbruksvarer. Spareoverskuddet økte, kreditt ble billig og skatteinsentiver på bolig var gunstige. Nordmenn flest investerte særlig i det norske boligmarkedet. Det bidro til en oppgang i boligprisene som mangler sidestykke i norsk historie.

Var du ekstra heldig og gikk inn i boligmarkedet i Bergen i 1992, kan du oppleve en avkastning på over 700 prosent. Ikke verst. Med den prisutviklingen, og når over åtte av ti personer som er i boligmarkedet eier sin egen bolig, er det ikke rart at interessen rundt boligprisene er stor. Likevel omsetter ikke folk flest boligen sin. Faktisk er det bare om lag fem prosent av boligene som blir omsatt årlig. Litt mer i gode tider, litt mindre i dårlige tider. Folk flest sitter bokstavelig talt godt i det og ser (i hvert fall inntil nylig) at boligformuen øker.

Boligprisene i Bergen nådde en foreløpig topp i april i fjor. Nå er de et sted mellom fire og fem prosent lavere, litt avhengig av hvordan du måler prisutviklingen.

Det er utfordrende å måle boligprisutviklingen i Bergen. Prisene svinger mye fra måned til måned og har et tydelig sesongmønster. De stiger vanligvis i de fire første månedene, og flater ut eller synker utover året.

Vi har nå boligprisstatistikk for de tre første månedene, og prisene i Bergen steg de to første månedene, før de falt noe tilbake i mars. Men boligprisene steg mindre enn det som er vanlig prisutvikling for de tre første månedene. Det har fått meg til å konkludere at vi ikke kunne friskmelde boligmarkedet i Bergen i årets første kvartal – selv om det ikke har vært veldig sykt. Hvis Oslo har hatt influensa, har Bergen kun hatt en forkjølelse.

Les også

Bergenskvinne bosatt i Monaco ga 20 millioner kroner for byens dyreste bolig

Sier vi det litt forenklet, er det graden av jobbtrygghet, inntektsforventninger, pris og tilgang på kreditt, befolkningsvekst og hvor mange boliger som er tilgjengelig for salg som forklarer utviklingen i boligprisene. Ved inngangen til 2017 innførte Siv Jensen en ny og strammere boliglånsforskrift. Den stilte strengere krav til hvor mye bankene kunne låne ut i forhold til boligens verdi og låntakerens lønn. Det var trolig den viktigste enkeltforklaringen som gjorde at boligprisveksten snudde på vårparten i fjor.

Samtidig begynte antallet usolgte boliger på Finn.no å hope seg opp. Etter mange år med prisoppgang var det igangsatt mange nye boligprosjekter som nå ble ferdigstilt og på vei inn i et boligmarked som allerede var mettet på boliger. I Bergen reduseres nå lageret med usolgte boliger, og markedet er trolig snart i balanse igjen.

Fremover er det knyttet stor spenning til når og hvor hyppig Norges Bank hever renten. Vi tror det skjer i september. Renten blir av mange omtalt som selve atomknappen på boligprisene. Heves utlånsrenten med én prosent, er den isolerte effekten på boligprisene at de faller med om lag ti prosent.

De siste 30 årene i boligmarkedet skiller seg ut. Prisene i Norge og Bergen er nær rekordhøye nivåer. Ser vi på prisutvikling i Bergen for perioden 1819 til 1990, var det mer vanlig å vente 30 år før man kunne håpe på avkastning. Det blir trolig ikke den nye normalen. Men det er enda mindre trolig at vi de neste 30 årene skal fortsette å oppleve veksten vi har hatt de siste 30 årene.

Publisert
Din mening betyr noe
I BT trenger du ikke å være ekspert eller politiker for å slippe til. Skriv om det du har på hjertet! Skriv et innlegg