**I nesten alle** husleieavtaler avtales et depositum som skal betales til utleier. Loven stiller klare regler til hvordan innbetalingen skal gjøres, men Jussformidlingen opplever ofte at reglene ikke overholdes. Det mange ikke vet, er at man da risikerer at hele depositumet forsvinner til utleier tre år etter at depositumet ble innbetalt. Er det en svikt i lovgivningen, eller må leietaker rett og slett ta større ansvar for å ivareta egne rettigheter?

Et depositum er utleierens sikkerhet for skyldig husleie og andre økonomiske tap som kan oppstå i leieforholdet. Husleielovens regler er klare:

Det må være en avtale mellom partene for at utleier kan kreve depositum.

Depositumet skal settes på egen bankkonto som verken leietaker eller utleier kan disponere over i leietiden.

Beløpet skal aldri betales kontant eller settes inn på utleiers egen konto.

Depositumet skal tilbakebetales når leieforholdet tar slutt, med mindre utleieren har krav på en del av depositumet som dekning for et økonomisk tap.

Dersom leietaker har betalt et depositum på en måte som ikke samsvarer med lovens regler, kan leietaker når som helst kreve hele depositumet tilbakebetalt med tillegg av lovbestemte forsinkelsesrenter.

Partene kan ikke avtale seg bort fra husleielovens regler, dersom det ikke er til fordel for leietakeren.

I utgangspunktet gir altså loven leietakeren en sterk stilling når det gjelder hva utleier kan kreve av betaling utover vanlig husleie. Men Jussformidlingen opplever stadig å få inn husleiesaker hvor innbetalt depositum ikke samsvarer med reglene i husleieloven. Ofte er depositumet satt inn på utleiers private konto.

Problemet er at folk flest ikke er klar over reglene. De kjenner ikke konsekvensene av at utleier sitter på et ulovlig depositum, og de oppdager gjerne ikke feilen før det oppstår en tvist mellom partene eller leieforholdet opphører. Da kan det ha gått lang tid siden depositumet ble betalt til utleier. Foreldelsesregler kan da komplisere forholdet.

Foreldelse innebærer at et krav på penger faller bort fordi det er gått for lang tid siden kravet oppstod.

Spørsmålet er hvor lang foreldelsesfristen er. Husleieloven regulerer ikke hvor lenge utleier kan ha et irregulært depositum før det foreldes. Men etter alminnelige norske regler foreldes et krav tre år etter at det først kunne vært krevd oppfylt. Det betyr at foreldelsesfristen på et ulovlig depositum begynner å løpe fra det tidspunktet pengene ble innbetalt. Grunnen er at innbetalingen er ulovlig idet betalingen skjer, og at man umiddelbart kan kreve å få beløpet tilbake.

Men leietaker blir ofte ikke klar over at depositumet er ulovlig før det har gått en tid. Det kan bli dyrt, da depositumet kan være inntil seks måneders husleie. Gjennomsnittlig leiepris i Bergen er 8700 kroner, ifølge Leiemarkedsundersøkelsen fra 2013. Ganger man det med seks måneder, vil utleier kunne sitte igjen med en utilsiktet gevinst på 52.200 kroner.

Spørsmålet om foreldelse ved tilbakebetaling av ulovlig depositum har vært behandlet i Husleietvistutvalget (HTU), som fungerer som en domstol ved tvister mellom utleier og leier av bolig i Oslo, Akershus, Hordaland og Sør— og Nord-Trøndelag. Utvalget har konkludert med at fristen for foreldelse av depositumet starter å løpe når leieforholdet opphører. Tanken er at leietaker ikke har hatt noen grunn til å kreve depositumet tilbake før det.

Lovgiver må komme på banen og endre regelverket.

Husleieutvalget baserer seg på en tolkning av reglene for fristavbrytelse i foreldelsesloven. Jussformidlingen mener at HTUs vurderinger er god. Om tolkningsresultatet vil stå seg ved en rettslig prøving for de alminnelige domstolene, er imidlertid usikkert. Jussformidlingen mener derfor at lovgiver må komme på banen og endre regelverket.

En lovendring vil kunne sikre leietakers rettigheter bedre, og samtidig oppfordre utleier til at utleieforhold og innbetaling av depositum skjer på en ryddig og lovlig måte. Jussformidlingen mener at en fornuftig løsning vil være en ny og klar regel i husleieloven om når ulovlige depositum foreldes.