Eiendomskjøpet som endte i gigantkonkurs

Sotraværingen skulle bli rik på eiendom. Det endte med tvangssalg, trusler og rådyre lån fra NHH-professorer.

Nøstet026.jpg

Publisert:

Sotra, 19. mars 2014.

«Du trenger mye mer enn politibeskyttelse du din klyse. Betal så slepper du bråk.»

Meldingen slår imot småbarnspappa Øyvind Berger. Han er alene hjemme med barna i eneboligen som ligger i enden av en blindvei på Sotra.

Berger vet godt hvem avsenderen er. De siste månedene har stadig flere og grovere meldinger tikket inn. Denne dagen ringer det også. Konstant. Berger teller 115 oppringninger fra det samme nummeret i løpet av tre timer.

Mannen i andre enden vil ha penger — og han ville helst hatt dem for lenge siden.

Bergers drøm om å bli rik på et eiendomskvartal på Nøstet i Bergen har utviklet seg til et mareritt for den unge eiendomsutvikleren.

Nordnes, 26. mars i år.

— Se. Det er nok å ta av, sier advokat Odd Ihle (63) og peker rundt seg i det nyinnflyttede kontoret i C. Sundts gate.

Den rutinerte bobestyreren synker ned i stolen bak skrivebordet og fester blikket på ringpermene i hyllene langs veggen. Ringpermer med dokumenter fra konkursboene til den ukjente forretningsmannen og eiendomsutvikleren Øyvind Berger (33) fra Sotra.

Det som begynte med et eiendomskjøp til 40 millioner kroner, endte med gigantkonkurser hvor kravene i de to hovedselskapene beløper seg til svimlende 180 millioner kroner. Bostyrer har så langt ikke etterprøvd kravene.

På skrivebordet til Ihle ligger også store bunker med dokumenter. Advokaten finner frem en rosa avisside. Artikkelen stammer fra Dagens Næringsliv og handler om forretningsmannen Pål Diskerud, som ifølge avisen drev omfattende privat utlånsvirksomhet i Oslos gråmarked. Ihle mener å se klare paralleller mellom hans sak og Diskerud-saken.

NHH-professorer investerte

BOSTYREREN: - Er det ikke avtalefrihet, sier du kanskje? Jo, det er det. Men vi advokater vet at man ikke skal utnytte noens sårbarhet, true noen eller lure dem, sier bostyrer Odd Ihle.

Flere av kravene i boene som advokat Ihle nå forsøker å gjøre opp, stammer fra en rekke lån Øyvind Berger tok opp i gråmarkedet — altså på utsiden av vanlige finansinstitusjoner. Her når ikke Finanstilsynets tentakler inn. Gråmarkedet er i praksis en totalt uregulert jungel, men det er i utgangspunktet ikke ulovlig å ferdes her.Rentebetingelsene i mange av låneavtalene som Berger signerte før selskapene hans gikk konkurs like før jul, er svært høye. I tillegg har noen av låneavtalene skyhøye strafferenter og engangsgebyr på inntil en halv million kroner ved den minste forsinkelse.

— Det er noen vanvittige lånerenter. Det er langt over det jeg hadde forventet, selv i gråmarkedet. Jeg gjorde store øyne da jeg så lånevilkårene, sier Ihle.

Men hvem er det som låner ut penger i gråmarkedet? I låneavtalene BT har funnet, dukker det opp flere overraskende navn.

Blant dem som ga de omtalte lånene til Bergers gjeldstyngede selskap, finner vi NHH-professorene Leif Kristoffer Sandal (60) og Guttorm Schjelderup (54).

Sandal er en erfaren forsker og har jobbet ved NHH siden 1990. Til daglig er hans spesialfelt forvaltning av naturressurser. Kollegaen Guttorm Schjelderup er en av NHHs mest profilerte professorer. Nordlendingen har ledet en rekke offentlige utvalg og er en av landets fremste forskere innen skatteøkonomi. Han har blant annet jobbet mye med skatteparadiser.

KONKURS: Grafikken viser Bergers selskaper.

— Desperat eller naiv

Noen av lånene Berger fikk, hadde frister så korte som tre uker på lån i millionklassen. Beløpene eskalerte når han ikke rakk fristen og forsinkelsesrentene trådte inn.

— De aller fleste avtaler er inngått for at de skal holdes. Da tenker jeg at dersom utlåner er fornøyd med delvis ågerrente i avtaleperioden, har de fått nok. Hvorfor skal de da ha enda mye mer når lånet misligholdes? Jeg liker ikke disse avtalene og vil se nøye på dem, sier Ihle.

Han har flere ganger spurt seg selv hvorfor Berger i det hele tatt skrev under på lånepapirene.

— Han må enten ha vært desperat eller naiv. Jeg kan ikke forstå noe annet, sier Ihle.

— Alt jeg kan si, er at det har vært en veldig tøff tid, sier Øyvind Berger, som ellers viser til bobestyrer Ihle.

Før jul i fjor så Berger ingen annen utvei enn å slå alle sine fire selskaper konkurs. Høsten 2013 kjøpte Berger et eiendomskvartal på Nøstet for 40 millioner kroner. Planen var å tjene store penger.

Nå hagler i stedet kravene fra banker og privatpersoner mot eiendomsutvikleren. Sist måned besluttet Nordhordland tingrett at huset til Berger skal tvangsselges. Etter det BT forstår, jobber Berger nå for å få til en løsning slik at familien ikke mister huset.

Inngikk dyr avtale

«PENALTY»: Avtalen der NHH-professor Leif Sandal sikret seg mot mislighold. Foto: GIDSKE STARK

Berger drev utover 2000-tallet med eiendomsutvikling i liten skala. Sommeren 2012 annonserte han etter leiegårder for salg i Bergen. Han fikk raskt svar på annonsen.Forretningspartnerne Olav Aslak Seljestad og Ove Hagen foreslo et stort kvartal med boliger og næringslokaler på Nøstet, nedenfor det nye Sparebanken Vest-bygget. I 2013 ble et samarbeid innledet mellom Berger og de to forretningsmennene.

Berger kjøpte kvartalet. Kjøpet ble finansiert av banklån, salg av en bygård og med penger fra private investorer, samt noe egenkapital. Planen var å sette eiendommene i stand og selge dem, stykkevis og delt.

For å avslutte samarbeidet med Seljestad og Hagen, signerte Berger høsten 2013 en avtale om at han skulle betale dem 10,5 millioner kroner.

Fikk SMS-trusler

På bitte lille julaften i fjor gikk Berger til politiet og anmeldte Seljestad for grove trusler og utpressing. Det er Seljestad som skal ha ringt Berger 115 ganger i løpet av tre timer den 19. mars i fjor.

Seljestad tilbringer denne uken i Hardanger tingrett hvor han er tiltalt for grovt økonomisk utroskap.

UNDERSKRIFTER: NHH-professorene Leif Sandal og Guttorm Schjelderup lånte ut seks millioner og tjente 1,2 millioner. Foto: GIDSKE STARK

I politianmeldelsen fra Berger fremgår det at han ble presset av Seljestad. En rekke tekstmeldinger er lagt ved anmeldelsen.De truende meldingene skal være knyttet til pengekravet på 10,5 millioner kroner som Seljestad og Hagen hadde mot Berger.

«Da kommer vi og finner deg. Dumme jævel bare vent» står det i en melding fra Seljestad til Berger sendt 28. januar 2014. De truende meldingene tikket inn hyppigere og hyppigere hos Berger. Innholdet ble stadig grovere:

«Vist du ikke svarer så kommer vi ut til deg. Vi er 5 sultne personer som ikke liker og leke. Fårstår du alvoret.» heter det 19. mars 2014. I andre meldinger samme dag trues det ytterligere.

«Bare vent din satan. Vi kommer ut til deg».

Untitled-3.jpg

— Var meget opprørt

— SMS-ene var ikke ment bokstavelig, og det var Berger kjent med, sier advokat Kamilla Silseth i Schjødt.

Hun har på vegne av Olav Aslak Seljestad svart BT på spørsmål om trusselanmeldelsen. Hun forklarer at manglende oppgjør fra Berger skapte økonomiske problemer for selskapet Seljestad jobbet for.

Seljestad er overrasket over at forholdet ble anmeldt, ikke minst fordi det skal ha vært en omfattende kontakt mellom ham og Berger i etterkant av tekstmeldingene.

Ifølge Silseth skyldte Berger på det tidspunktet SMS-ene ble sendt et meget høyt beløp til selskapet Seljestad jobbet for.

— Seljestad var meget opprørt, både fordi arbeidsplassen hans kunne bli tvunget til å begjære oppbud på grunn av Bergers opptreden, og fordi det ikke var midler til å utbetale lønn. Berger skylder fortsatt penger til selskapet der Seljestad er ansatt, sier Silseth.

Ove Hagen bekrefter Seljestads forklaring, og sier han selv har hatt en konstruktiv dialog med Berger.

Lånte stadig mer

I månedene hvor meldingene og telefonoppringningene fra Seljestad haglet inn, begynte Berger for alvor å ta opp lån på utsiden av det regulære lånemarkedet.

Gråmarkedet kommer sjelden opp i lyset. Der andre forholder seg til banker som krever både lånesøknader, kredittsjekk og forretningsplaner, finnes det et alternativ hvor alle kan få lån. Spørsmålet er bare hvor mye du er villig til å betale i renter.

For Berger var svaret at han var villig til å betale svært mye.

Truslene fra Seljestad som Berger gikk til politiet med, skal ifølge anmeldelsen ha begynt i oktober 2013. Samtidig hadde Berger måttet skaffe til veie store beløp for å kjøpe eiendomsprosjektet på Nøstet. Planen var å selge det videre etter kort tid, men stadig nye problemer dukket opp.

26. november 2013 inngikk Berger på vegne av selskapet sitt, Marmaros AS, en låneavtale med de to NHH-professorene Leif Sandal og Guttorm Schjelderup.

1,2 mill. i gevinst

Av kontrakten fremgår det at økonomiprofessorene lånte ut seks millioner kroner. Lånet skulle tilbakebetales tre måneder senere. Renten ble satt til 1,2 millioner kroner i løpet av nedbetalingstiden. Det tilsvarer 20 prosent rente på tre måneder, eller 80 prosent dersom man regner det om til en årlig rente.

Pengene gikk ifølge avtalen til Bergers kjøp av eiendomsprosjektet på Nøstet. Lånet skulle tilbakebetales «så snart som mulig» ved at mesteparten av tomtene deretter ble videresolgt.

Som sikkerhet for lånet fikk NHH-økonomene pant i 11 eiendommer på Nøstet. I tillegg utstedte Marmaros AS et gjeldsbrev som Berger personlig heftet for.

Avtalen som er signert av Berger, Sandal og Schjelderup inneholder tøffe betingelser dersom lånet ikke tilbakebetales i tide. Da påløper en forsinkelsesrente på ti prosent pr. måned. Det tilsvarer en årlig rente på 120 prosent.

Tar man hensyn til renters rente-effekten, altså at strafferentene fra hver måned legges til lånet og gjør rentene for påfølgende måned enda høyere, tilsvarer forsinkelsesrentene fra NHH-professorene en årsrente på 213,8 prosent.

Selv om Berger og Marmaros AS ikke lyktes med å selge Nøstet-prosjektet, ble lånet tilbakebetalt i tide. De høye forsinkelsesrentene slo dermed ikke inn. Etter tre måneder satt Leif Sandal og Guttorm Schjelderup igjen med en gevinst hver på 600.000 kroner på de tre millionene hver av dem hadde lånt ut.

Kjente ikke til truslene

  1. NHH-PROFESSOR: Guttorm Schjelderup. Foto: Tor Erik H. Mathiesen

  2. NHH-PROFESSOR: Leif Sandal.

Verken Sandal eller Schjelderup skal ha hatt kjennskap til de grove truslene som Berger mottok fra Seljestad.«Jeg hadde definitivt ikke inngått noen låneavtaler om dette var kjent for meg», skriver Sandal i en e-post til BT.

De to NHH-professorene forklarer de strenge lånebetingelsene med at det var høy risiko knyttet til prosjektet.

«Betingelsene var ikke høye om en blant annet tar i betraktning at jeg måtte skatte for gevinsten, men får ingen fradrag for tap. Nedsiden var derfor betydelig!», skriver Sandal.

Professor Schjelderup har laget et regnestykke som han mener viser at rentene ikke var spesielt høye for de tre millionene han lånte ut.

«Gikk det galt var tapet kr 3 mill. Ble lånet innfridd var gevinsten etter skatt kr 438.000. Tap og gevinst må veies opp mot hverandre med sannsynligheten for mislighold. For at min investering i det hele tatt skulle gi en positiv forventet avkastning etter skatt, måtte sannsynligheten for å tape hele lånet være mindre enn 13%», skriver Schjelderup i en e-post.

Schjelderup peker også på at mange långivere ikke fikk tilbakebetalt lånene sine.

«Sjansen for mislighold var derfor kanskje større enn 10 %.»

Pantene og gjeldsbrevet fra Berger bidro ifølge NHH-forskerne ikke til å redusere risikoen i særlig grad.

Flere kreditorer

Men de to NHH-professorene var ikke de eneste som lånte Berger penger til tøffe betingelser. BT er kjent med at Berger gjennom sine selskaper inngikk minst åtte gråmarkedsavtaler med løpetid på mellom tre og 16 uker. Til sammen utgjorde disse lånebeløpene rundt 20 millioner kroner.

Mange flere lån skal være tatt opp. Kun et fåtall ble betalt tilbake.

I tillegg til de kortsiktige lånene tok Berger i februar 2014 opp et langsiktig lån av østlandsinvestor Dag Astor Nielsen på 16 millioner kroner med en årlig rente på 12 prosent.

Problemet er at Berger siden i fjor sommer ikke har klart å betale de månedlige rentene på 160.000 kroner. Dermed har det påløpt strafferenter på ti prosent i måneden. Med renters rente tilsvarer det også en årlig rente på 213,8 prosent.

Nielsen har selv fremmet krav i et av Bergers konkursbo på 28,4 millioner kroner. Nesten 80 prosent av dette er altså renter.

Dag Astor Nielsen sier at det er han og de andre investorene som er ført bak lyset.

— Misligholdsrenten ble benyttet som et preventivt tiltak. Man bør vente til boet er gjort opp med å konkludere i denne sammenheng. Hva bobestyrer mener om de forskjellige låneavtalene Berger på ellevilt vis inngikk, har jeg ingen kommentar til.

— Det jeg er mest forskrekket over i denne saken til nå, er fravær av reaksjoner fra de respektive myndigheter eller tiden det tar før noen griper inn. Jeg føler at kreditorbeskyttelsen er svært dårlig, sier Nielsen.

STRIDENS KVARTAL: Dette kvartalet på Nøstet ble kjøpt av Øyvind Berger. Etter runder med dyre lån som ikke ble innfridd, er gjelden nå oppe i 180 millioner kroner.

Sandal lånte ut mer

Det ferskeste gråmarkedslånet BT kjenner til at Berger gikk inn på, var også med NHH-professor Leif Sandal. Her var ikke kollega Guttorm Schjelderup med. Lånet ble signert 12. juni i fjor og var på 2,5 millioner kroner. Nedbetalingstiden var satt til tre uker.

For dette skulle Berger betale 150.000 kroner, tilsvarende en årlig rente på 104 prosent. Også her fremgår det at lånet skulle nedbetales når kvartalet på Nøstet ble solgt. Men atter en gang fikk ikke Berger solgt eiendomsprosjektet. Det kostet ham dyrt.

I tillegg til strafferenter på ti prosent i måneden hadde nemlig NHH-professoren fått med følgende setning i den delen av låneavtalen som forteller hva som skjer dersom lånet ikke tilbakebetales etter de avtalte tre ukene:

«Det påløper også en umiddelbar penalty på kr 400.000.— kronerfirehundretusen».

Dermed steg lånet med 400.000 kroner over natten da forfallstidspunktet ble passert ved midnatt 4. juli i fjor. På toppen av dette slo de høye forsinkelsesrentene inn.

I tillegg til de strenge betingelsene hadde Sandal sikkerhet i form av pant i alle Nøstet-eiendommene, pluss en privat garanti fra Berger.

Professor Sandal har med bakgrunn i lånet på 2,5 millioner kroner fremmet et krav i ett av Bergers konkursbo på fire millioner kroner.

«Gav ikke mersmak»

Sandal sier han forut for det siste treukerslånet fikk beskjed om at eiendommene på Nøstet var solgt og at oppgjør skulle skje innen tre uker.

«Penaltyen legges i låneavtalen for å legge press på låntaker til å gjøre opp», skriver Sandal i e-posten til BT.

NHH-professoren sier han i ettertid har forstått at risikoen var svært høy.

«Det var derfor viktig at det var sterke insentiver for å gjøre lånet så kortsiktig som Marmaros hevdet de trengte.»

Det siste lånet på 2,5 millioner ble altså aldri tilbakebetalt.

«Jeg er frustrert, men har et håp om at ikke hele kapitalen er tapt. Jeg føler at jeg er et potensielt offer. Risikoen har åpenbart økt over tid og Bergers desperate pengebehov og disposisjoner er medvirkende», skriver Sandal.

«Hva tenker du selv om at du som NHH-professor lånte ut penger i gråmarkedet?»

«Jeg er komfortabel med å drive lovlig forvaltning av egen formue.»

Guttorm Schjelderup er av samme oppfatning. Han brukte også et advokatfirma for å sikre lovligheten av avtalen. Lånet til Marmaros var første og eneste gang Schjelderup har lånt ut penger i gråmarkedet.

«I lys av hvordan det gikk med de andre investorene, gav ikke dette mersmak», skriver han.

Kroken på døren

Selv om Berger signerte den ene dyre låneavtalen etter den andre, skal han lenge ha trodd at han ville klare å selge prosjektet med overskudd.

BT er kjent med at en navngitt forretningsmann ved to anledninger sa han ville kjøpe prosjektet fra Berger. Falske bankdokumenter skal ha blitt fremlagt for å vise at investoren hadde midler til å gjøre opp for seg, men pengene kom aldri.

— Det er bare oppspinn. Jeg har aldri forfalsket noe som helst, sier forretningsmannen.

Mot slutten av fjoråret var Bergers hovedselskap Marmaros AS i mislighold på alle sine låneavtaler. De høye strafferentene på gråmarkedslånene gjorde at gjelden økte voldsomt for hver dag som gikk.

5. desember var det kroken på døren. Senere i måneden meldte Berger også oppbud i de tre datterselskapene. Alle konkursboene havnet på bordet til bostyrer Odd Ihle.

Øyvind Berger er selv anmeldt for økonomisk utroskap av Christoffer Sandal - sønn av professor Leif Sandal - som var styreleder i Berger-selskapet Tekor Utvikling AS frem til konkursen.

— Som styreleder er jeg pliktig til å melde ifra om slike forhold. Jeg satt på det tidspunkt ikke på informasjon som tilsa at beløpet skyldtes en mellomregning. Bobestyrer vil i sitt arbeid avdekke eventuelle ulovligheter gjort av eier, og jeg ønsker ikke å kommentere ytterligere før bobestyrer er ferdig med sitt arbeid, sier Christoffer Sandal.

Selv avviser Berger at han har gjort noe ulovlig.

BT får opplyst av politiet at saken foreløpig ligger i kø for etterforskning.

- Det finnes regler

Tilbake på bostyrers kontor ber BT om Ihles faglige vurdering av de mange gråmarkedsutlånene som NHH-professorene og andre ga til Berger.

- Er dette lovlig?

Bobestyreren lener seg helt frem på stolen og borer øynene inn i journalistens.

— Er det ikke avtalefrihet, sier du kanskje? Jo, det er det. Men vi advokater vet at man ikke skal utnytte noens sårbarhet, true noen eller lure dem. Slikt finnes det regler for, sier han.


— Hvorfor går folk inn på slike avtaler?

- Dersom man utnytter en økonomisk desperat persons pengebehov, kan avtalene erklæres ugyldige, sier jussprofessor Johan Giertsen.

Bestemmelsene om ågerrenter går tilbake den katolske kirkeretten i middelalderen, forteller Giertsen, UiB-professor og avtalerettsekspert. Avtalelovens paragraf 31 lyder som følger:

«Har nogen utnyttet en andens nødstilstand, letsind, forstandssvakhet, uerfarenhet eller det avhængighetsforhold, som denne staar i til ham, til at opnaa eller betinge fordele, som der ikke skal ydes vederlag for, eller som staar i aapenbart misforhold til vederlaget, blir den anden part ikke bundet ved sin viljeserklæring.»

— Det er den ressurssvake parten som skal beskyttes, i dette tilfellet låntaker, sier Giertsen.

Professoren blir overrasket når han får høre om betingelsene i en del av låneavtalene BT har fått tilgang til.

— Hva gjør at folk går inn på sånne avtaler? Er det en desperat situasjon? spør Giertsen.

Han understreker at næringsdrivende må tåle høyere renter enn privatpersoner. I saken på Nøstet er det selskapet til Øyvind Berger - Marmaros AS - som har tatt opp de fleste gråmarkedslånene.

— Det man vil se på, er om renten er markert høyere enn markedsrenten for tilsvarende lån. Dersom du i tillegg har en situasjon hvor du utnytter en økonomisk desperat persons pengebehov, vil du veldig ofte være i rød sone, sier Giertsen.

Da kan hele låneavtalen erklæres ugyldig. Det kan også være aktuelt å sette ned renten til markedets rente for lån med tilsvarende risiko.

— Blir hele avtalen ugyldig, vil konsekvensen være at låntaker må betale tilbake hovedstolen, men ikke renter. Det er trolig mest aktuelt der det er mye å klandre långiveren.

Bostyrer Odd Ihle sier Nøstet-avtalene kan bli erklært ugyldige eller endret.

Når gyldigheten skal vurderes, ser man ifølge jussprofessoren like mye på forsinkelsesrentene - også kalt morarentene.

— Morarentene må begrunnes på samme måte i forhold til markedsrenten. Dess høyere renten er, jo bedre må man begrunne det, sier Giertsen.

Det er over hundre år siden paragraf 31 i avtaleloven ble til.

— I dag vil man i tilfeller som du viser til, oftere bruke avtaleloven § 36 om avtaler som vil «virke urimelig», i disse sakene urimelig for låntaker, sier Giertsen.

Har du tips om saken? Kontakt oss!

Publisert: