Skal du leie ut bolig? Unngå disse tabbene

– Utleiere bør tenke som en arbeidsgiver.

Denne artikkelen er over ett år gammel

Eksperten: Kjetil J. Olsen

Utdanning: Siviløkonom ved Handelshøyskolen BI

Jobber som: Daglig leder i Husleie.no

1. Hva ser utleiere etter hos aktuelle leietagere?

– Det vi erfarer er at utleiere ser etter leietagere som det er minst mulig problem med. Det betyr at man foretrekker de som har depositumet i orden, betaler husleien i tide, overholder ordensreglene og som senere flytter ut av boligen og etterlater den i samme tilstand som den var da vedkommende flyttet inn, forteller Olsen.

22 prosent av Norges husholdninger bor i leid bolig, ifølge tall fra SSB. De aller fleste leietagere er det ingen problemer med, påpeker han.

– Men de få det er problemer med, skaper ofte veldig store problemer, både av tidsmessig og økonomisk art for dem som er så uheldig å leie til disse personene.

2. Hvilke kriterier bør man som utleier gå etter når man skal finne leietager?

– I undersøkelser vi har gjort, svarer rundt 30 prosent av utleierne at de ser på fremtreden på visning: Hvordan man ser ut, hvilke klær de går i, hvilke spørsmål de stiller, hva de forteller om seg selv og om de har referanser fra tidligere utleier. Det betyr at det er viktig at man som potensiell leietaker tenker på hvordan man fremstår på visning, sier Olsen og fortsetter:

– 28 prosent av utleierne svarer at antatt betalingsevne er det viktigste kriteriet. Det vil si at man antar at leietager har økonomi til å betale depositum og husleie. 20 prosent mener referanser fra tidligere utleiere er viktig, mens 13 prosent er opptatt av at leietager har en stabil jobbsituasjon og inntekt.

Olsen understreker at det er viktig å få bekreftet, og ikke bare anta, at opplysningene om leietageren stemmer. Det kan man gjøre for eksempel gjennom en kredittsjekk, bekreftelse fra arbeidsgiver og referanser fra tidligere utleiere.

– Prosessen rundt det å etablere et leieforhold er ganske lik den prosessen rundt å etablere et arbeidsforhold. Man bør rett og slett tenke litt som en arbeidsgiver: Hvem vil du ha på arbeidsplassen din? Leietager har en økonomisk påvirkning på samme måte som en arbeidstaker.

3. Hva kan man gjøre for å sikre seg mot problemer ved utleie?

Her er det flere grep man kan ta, sier Olsen, og oppsummerer:

Kontrakt med klausul om utkastelse:

– Det å velge riktig utleier er selvsagt sentralt. I tillegg bør man alltid ha en leiekontrakt som er signert av begge parter, og som i tillegg til
info om partene, depositum, husleiens størrelse og leieperiode
inneholder en klausul om utkastelse.

– Har man ikke det i kontrakten, er det litt vanskeligere å få kastet ut en leietager som er problematisk.

Depositum:

Videre anbefaler Olsen minimum tre måneders husleie som depositum, enten plassert på depositumskonto eller i form av depositumsgaranti.

– Det sikrer utleier dersom leietager slutter å betale husleien, gjør skade på boligen eller flytter ut for tidlig og ikke gjør opp for seg. Nesten 30 prosent av utleiere har tapt penger fordi leietager ikke har betalt husleie.

Overtakelsesprotokoll:

– Det å sammen gå gjennom boligen og dokumentere boligens tilstand gjennom tekst og bilder i en overtakelsesprotokoll, gjør at man har en felles forståelse for hvordan boligen ser ut når leietager flytter inn og hvordan det bør se ut når leietager flytter ut – med forbehold om noe slitasje i løpet av leietiden.

Oppfølging og varsel om fravikelse:

– Utleier må dessuten følge opp at husleien betales i tide. Dersom leietager slutter å betale, bør man sende varsel om fravikelse 15 dager etter forfallsdato. Det er startskuddet i en utkastelsesprosess dersom man må gå til det skrittet.

– Har man ikke kontrakt, er det husleieloven som styrer. Den er i større grad til fordel for leietager enn utleier, og man har da større problemer dersom leietager ikke gjør opp for seg.

4. Hvilke rettigheter har man som leietager dersom boligen ikke står til forventningene?

– Det kommer an på situasjonen. Dersom du har vært på visning før du flyttet inn, har man i realiteten mer begrenset rettigheter fordi du da har hatt muligheten til å kontrollere boligen, stille spørsmål og gå mer grundig til verks enn om du bare hadde sett en annonse. Har man for eksempel vært på visning og synes rommet er mindre enn man ønsket, er ikke det grunnlag for å heve kontrakten, forklarer Olsen.

Leietager skal forvente at boligen er ryddet og rengjort før innflytting, ellers overtas den i den stand den er og med de hvitevarene som er avtalt før innflytting. Er ikke boligen i den stand som forventet og i henhold til loven og leiekontrakten, må utleier få muligheten å rette opp i eventuelle feil og mangler, sier Olsen.

– For leietager er det viktig å sørge for at boligen besiktiges, enten selv eller via venner. Det er ikke alltid lurt å ta første og beste bolig på Finn.no. Pass også på å få en leiekontrakt og lag en overtagelsesprotokoll.

5. Hva handler utleiekonfliktene vanligvis om?

– De handler stort sett om betaling av husleie, at utleier ikke får pengene sine i det hele tatt eller i tide. 40 prosent av utleiere har opplevd å ha leietagere som ofte betaler forsinket, mens 28 prosent har opplevd å tape penger på boligutleie. Uteblitt husleie som er den vanligste årsaken, forteller Olsen og fortsetter:

– Andre vanlige konflikter er at en av partene vil avslutte kontrakten tidligere enn avtalt, brudd på ordensreglene som støy, søppel og skader på leieobjektet, og at utleier kanskje har oversolgt kvaliteten på boligen i forhold til det leietager forventet.