Tips for å unngå trøblete leieforhold

På høsten er det klart for inntog av studenter og andre som har behov for å finne seg et sted å bo. Både for leier og utleier er det enkelte ting det er særlig lurt å tenke på før leiekontrakt inngås.

Ikke godta en hjemmesnekret kontrakt, skriver artikkelforfatteren. Shutterstock/NTB Scanpix

Gard Erik Garlie

Viktig med et godt «forarbeid»

Grunnlaget for et godt leieforhold uten konflikter og unødvendige kostnader ligger ofte i «forarbeidet». Før leiekontrakt inngås kan det være lurt å sjekke referanser på leieren. Det er heller ikke uvanlig at utleiere googler eller på annen måte innhenter informasjon for å danne seg et bilde av personen som ønsker å leie. Også leier bør skaffe seg mest mulig informasjon om utleier og leiligheten. Ta en prat med utleier og dra for å se leiligheten. På denne måten kan forventninger avstemmes og skuffelser unngås.

Skriftlig leiekontrakt

Leiekontrakten må gjøres skriftlig. Selv om en muntlig avtale er like bindende som en skriftlig vil en skriftlig leiekontrakt gi bedre forutberegnelighet og klarhet. Leier bør ikke godta en «hjemmesnekret» kontrakt. Man skal likevel være noe varsom med å laste ned hvilken som helst kontraktsmal på nettet, da man kan risikere at denne er utdatert eller lovstridig. Spør om hjelp fra noen med erfaring eller kjennskap til husleieloven dersom du er usikker.

Leier har vern mot oppsigelse

En leiekontrakt kan være tidsbestemt eller tidsubestemt. En tidsubestemt leiekontrakt er en kontrakt hvor leieperioden ikke er fastsatt på forhånd. Leier kan når som helst og på hvilket som helst grunnlag si opp leiekontrakten. En slik ordning er derfor ofte lite gunstig for utleier. Leier har dessuten et oppsigelsesvern som innebærer at utleier bare kan si opp en tidsubestemt
leiekontrakt dersom det foreligger en saklig og rimelig grunn, som for eksempel at leiligheten skal brukes av utleier selv, ombygging/riving eller dersom leier har misligholdt leiekontrakten. Er ikke oppsigelsen saklig begrunnet er den ugyldig.

Gard Erik Garlie er advokat hos Advokatfirma Wigemyr & co. Han arbeider i hovedsak med eiendomsjus. I denne spalten tar han for seg praktiske og nyttige temaer innenfor dette feltet. Har du forslag til temaer? Send en mail til geg@wigemyr.no. Arild Danielsen

I de tidsbestemte leiekontrakter skal datoen for utløp av leieperioden stå i kontrakten. Utleier må skriftlig opplyse om at leiekontrakten ikke kan sies opp i leieperioden, hvis ikke får leieren oppsigelsesrett selv om dette ikke følger av avtalen. En tidsbestemt leiekontrakt for en leilighet kan som hovedregel ikke være kortere enn tre år. Skal leieperioden være kortere må utleier skriftlig oppgi
grunnen for dette. Dersom det ikke er tilfelle er konsekvensen at leiekontrakten anses som tidsubestemt og leier har oppsigelsesvern. Når det gjelder typiske utleiedeler i bolig hvor utleier selv bor kan likevel minstetiden for leieperioden settes til ett år.

Leieprisen skal være bestemt

Leieprisen skal fastsettes til et bestemt beløp, men slik at det kan avtales at leier betaler en forholdsmessig andel av kostnader til elektrisitet samt vann- og avløpsutgifter etter målt forbruk. Det kan ikke kreves betaling utover dette. Leien kan justeres etter konsumprisindeks én gang i året. Sørg for å dokumentere leilighetens tilstand. Mange konflikter gjelder vedlikehold og leilighetens tilstand ved tilbakelevering. I den sammenheng er det viktig for begge parter å kunne dokumentere hvordan leiligheten så ut da leieforholdet begynte, noe som best gjøres ved å ta bilder.

Utleier kan kreve depositum

Utleier kan og bør kreve et depositum til sikkerhet for ubetalt leie eller skader på leiligheten. Depositumet kan ikke være større enn seks måneders leie og det skal stå på egen depositumskonto i leiers navn. Utleier kan ikke ta penger fra kontoen uten at leier samtykker.

Lykke til enten du er utleier eller leier!