Retten til utbygging i sjø

Den som eier en eiendom med strandlinje eier som hovedregel også en del av sjøarealet utenfor landeiendommen. Utenfor eiendomsgrensen i sjøen gjelder den såkalte «strandretten» hvor eieren av strandeiendommen blant annet har en rett til utfylling og utbygging i sjøen.

Illustrasjonsbilde. Ytre Ulvøya, Lillesand. Lillian Tveit / Shutterstock / NTB scanpix

Gard Erik Garlie

Tidligere i år kom Høyesterett med en viktig avklaring vedrørende utbyggingsrettens innhold og omfang.

Hovedregelen er at den som eier en eiendom ved sjøen også eier sjøarealet ut til den såkalte marbakken, det vil si der sjøbunnen tydelig begynner å skrå mot dypere vann. Der slik marbakke ikke finnes strekker eiendomsretten seg ut til to meters dyp målt ved middels lav vannstand. Der det er brådypt ved land gjelder eiendomsgrensen kun til strandkanten. Eiendomsgrensen må også trekkes mot naboeiendommer som ligger til sjøen.

Eiendomsgrensen mellom eiendommene skal trekkes slik at ethvert punkt på bunnen skal tilhøre den strand som det ved middels høy vannstand ligger nærmest. Slik vil man kunne trekke opp «sektorer» i sjøen som tilhører den enkelte landeiendom.

Strandretten

Innenfor eiendomsgrensen kan eieren i prinsippet gjøre hva han vil, likevel med de begrensninger som følger av plan- og bygningsloven, reguleringsplan, nabolovgivningen og allmennhetens rett til fri ferdsel. Strandeieren har imidlertid også visse rettigheter til å utnytte sjøarealet utenfor eiendomsgrensen. Denne retten kalles gjerne «strandretten» og omfatter blant annet retten til atkomst fra sjøen (tilflottsrett), rett til bading og friluftsliv og rett til utfylling eller utbygging i sjøen, herunder bygge ut brygge eller legge ut flytebrygge. Strandeierens rettigheter innebærer også et vern mot at andre utnytter det aktuelle sjøarealet. Også de rettigheter som omfattes av strandretten begrenses imidlertid av offentligrettslige regler, naboloven mv.

Gard Erik Garlie er advokat hos Advokatfirma Wigemyr & co. Han arbeider i hovedsak med eiendomsjus. I denne spalten tar han for seg praktiske og nyttige temaer innenfor dette feltet. Har du forslag til temaer? Send en mail til geg@wigemyr.no. Arild Danielsen

Flytebrygge i Høyesterett

I februar i år behandlet Høyesterett en sak på Hvaler hvor det i 2005 var bygget en gjestehavn med flytebrygge. Flytebryggeanlegget var anlagt i samsvar med reguleringsplan. Hovedbryggen ligger på skrå foran naboeiendommen og et par av pirene strekker seg inn like foran naboeiendommen. Eieren av naboeiendommen mente at flytebryggeanlegget krenket strandretten og at deler av flytebryggen derfor måtte fjernes.

Høyesterett slo fast at utbyggingsretten er en eksklusiv rett for strandeieren til å utnytte sjøområdet utenfor eiendomsgrensen og at spørsmålet om retten er krenket ikke påvirkes av om inngrepet (her utbygging av flytebryggeanlegget) allerede er gjennomført. Det gjelder med andre ord ikke noe prinsipp om «først i tid, best i rett».

Les også

Nye regler skal hindre private «hoteller»

Eieren av gjestehavnen mente at det måtte gjøres en interesseavveining hvor naboens rett til utfylling/utbygging skulle avveies mot gjestehavnenes interesser. Høyesterett var uenig i dette og fant at det ikke var grunnlag for noen interesseavveining i den konkrete saken, men slik at det kan tenkes å være rom for en interesseavveining i andre tilfeller der strandretten står mot andre former for utnytting eller mot offentlige eller allmenne interesser.

Prinsipiell avklaring

Høyesterett kom også med en prinsipiell avklaring vedrørende omfanget av utbyggingsretten. I havneområder hvor det foreligger en reguleringsplan strekker retten seg i alle fall ut til den aktuelle reguleringsgrensen, såfremt utbyggingen ikke kommer i konflikt med andres strandrett. På bakgrunn av ovennevnte kom Høyesterett til at naboens utbyggingsrett var krenket av flytebryggeanlegget.

Høyesterett oppsummerte slik:

«De rettssetninger jeg har gitt uttrykk for, må etter min oppfatning utvilsomt føre til at Syvertsens rett til utbygging er krenket av gjestehavnens anlegg. Bryggen skrår inn foran Syvertsens eiendom i et område hvor hun har enerett til å bygge ut, og hvor reguleringsplanen legger opp til nettopp den bruk som også hun ønsker. At anlegget allerede er plassert foran hennes eiendom gjør ikke at hun
har tapt sin rett. Noen interesseavveining mellom gjestehavnens og Syvertsens interesser er det ikke plass for når det gjelder spørsmålet om Syvertsens eksklusive rett til utnyttelse av sjøområdet utenfor hennes eiendom er krenket».

Til tross for disse vurderingene kom Høyesterett til at naboens utbyggingsrett i sjøen var gått tapt. Grunnlaget for dette var såkalt «konkludent atferd». Flytebryggeanlegget var anlagt allerede i 2005 og først 10 år senere, etter at naboen var blitt kjent med at hun hadde strandrett, protesterte hun på flytebryggen.

Les også

Slapp å betale for manglende vedlikehold

Høyesterett konkluderte på følgende vis:

«Det avgjørende for meg er at Syvertsen må anses å ha opptrådt på en slik måte at det er mest nærliggende å konkludere med at hun har tapt sin rett til å gjøre sin utbyggingsrett gjeldende overfor gjestehavnen. I alle fall etter at reguleringsplanen var vedtatt, og hun ble kjent med planene om utbygging i regi av Skjærhalden Gjestehavn AS, måtte det være klart for henne at også hun kunne bygge ut, og at gjestehavnens planlagte bryggeanlegg ville begrense hennes utbyggingsmuligheter. Når hun likevel ikke reagerte, men tvert imot ønsket gjestehavnen velkommen, må hun sies å ha godtatt etableringen av bryggeanlegget og gitt utbyggeren god grunn til å innrette seg i tillit til
dette.»

Avgjørelsen fra Høyesterett inneholder viktige avklaringer med hensyn til utbyggingsretten innhold og omfang og innebærer i prinsippet en styrking av strandeiers utfyllings- og utbyggingsrett. På den annen side gir dommen en påminnelse om at det er viktig for strandeieren å gi klart uttrykk for, allerede i forbindelse med regulering, at de tiltak reguleringsplanen åpner for på sjøarealet innebærer en krenkelse av egen strandrett. Gjør ikke strandeier det kan han han risikere å miste muligheten til egen utbygging på det samme sjøarealet.