Slapp å betale for manglende vedlikehold

I en nylig avsagt dom fra Høyesterett slapp leietaker å betale for manglende vedlikehold av kontor- og lagerlokaler han hadde leid.

Publisert:

Dommen gjaldt leie av lokaler i næringsforhold. Foto: Shutterstock

Gard Erik Garlie

Bakgrunnen var at lokalene uansett skulle bygges om til hotell.

Det følger av husleieloven at leietaker må erstatte nødvendige utbedringskostnader ved vedlikeholdsmangler. Vedlikeholdsmangler er mangler ved leieobjektet som følge av at leietaker ikke har oppfylt sin plikt til holde leieobjektet i god stand. Hovedregelen er at leieobjektet skal tilbakeleveres i samme stand som det var ved starten av leieforholdet, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde.

I en situasjon der leieobjektet skal rives eller bygges om vil leietaker få en tilfeldig besparelse dersom han slipper å betale for utbedring av vedlikeholdsmangler. På den annen side vil utleier få en tilfeldig gevinst dersom han får erstatning for mangler som er uten betydning fordi lokalene uansett skal rives eller ombygges.

Høyesterett kom til samme resultat som tingretten og avgjorde saken i favør av leietaker. Høyesteretts flertall anså utleiers krav på utbedringskostnader som følge av leietakers manglende vedlikehold som et rent erstatningskrav. For å kunne kreve erstatning er det et vilkår at det foreligger et økonomisk tap. Siden de konkrete manglene ved leieobjektet ikke ville bli utbedret hadde utleier ikke lidt noe økonomisk tap. Utleiers erstatningskrav førte derfor ikke frem.

Gard Erik Garlie er advokat hos Advokatfirma Wigemyr & co. Han arbeider i hovedsak med eiendomsjus. I denne spalten tar han for seg praktiske og nyttige temaer innenfor dette feltet. Har du forslag til temaer? Send en mail til geg@wigemyr.no. Foto: Arild Danielsen

Høyesteretts mindretall (to dommere) kom til samme resultat, men med en annen begrunnelse. De mente at husleielovens regel om at utleier kan kreve nødvendige kostnader til utbedring av vedlikeholdsmangler måtte tolkes innskrenkende slik at denne type kostnader ikke kan kreves der utbedring ikke tjener et fornuftig formål. I denne saken var det ikke noe fornuftig formål siden leieobjektet skulle gjøres om til hotell.

Høyesterett var naturligvis bevisst på at resultatet ga leietaker en noe tilfeldig fordel, men fant at det også kan forekomme ellers i erstatningsretten. Høyesterett formulerte det slik:

«Et vilkår om økonomisk tap for å oppnå erstatning for mislighold har for øvrig rent allment som konsekvens at en misligholder etter omstendighetene kan slippe lett fra det.»

Høyesterett pekte også på at sakens problemstilling ikke er opplagt praktisk da en leietaker som regel vil ha en egeninteresse i å holde lokalene vedlike så lenge leieforholdet varer.

Dommen gjaldt leie av lokaler i næringsforhold. Det er ikke gitt at det samme ville blitt resultatet ved utleie av husrom.

Ved leie i næringsforhold er det stor grad av avtalefrihet og for utleiere kan det være fornuftig å vurdere å innta en ordlyd i leieavtalen som sikrer erstatning av utbedringskostnader ved opphør av leieforholdet, uten at det må påvises et faktisk økonomisk tap.

Publisert: