Etter en voldsom prisvekst i boligmarkedet i 2016 og begynnelsen av 2017, spesielt i hovedstaden, meldes det om tregere budrunder, mer selektive kjøpere og lavere prisvekst.

Torsdag publiseres boligprisstatistikken for april. Den viser nullvekst, tror Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom for Eika gruppen.

BYGGER FOR MYE: Man bygger for mye, og så begynner prisene å falle, mener sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika. Det gjelder mest Oslo, men også Sunnmøre. Andreassen er bekymret for «oljefylkene», spesielt Hordaland. Investeringsnivået er høyt og husleien fallende.
Eika

De fleste kjøper før de selger bolig, viser en undersøkelse fra DNB Eiendom utført av Ipsos første kvartal i år. 47 prosent ville kjøpt først, 26 prosent ville solgt først og 27 prosent er usikre.

Man bør selge før man kjøper, mener Andreassen.

– Vi tenker ikke på det, men det er enorm risiko å sitte med to boliger i dette markedet. Mellomfinansiering er dyrt.

Hvis alle selger før de kjøper kan boligmarkedet stå litt stille, innvender Andreassen selv. Det kan også gi unormalt stor tilbudsside til høsten. Han tror også usolgte nyboliger blir solgt til lavere priser etter sommeren. Ikke perlene, men ordinære leiligheter.

– Du er kjent for å være negativ?

– Ja, jeg kalles «doctor Doom». Men befolkningsveksten bremser nå og vi har aldri investert mer i bolig. Det ligger an til en boliginvestering på 210 milliarder kroner samlet i år, både oppussing og nyboliger. Det har gått opp fra 150 milliarder kroner som er et normalår, sier Andreassen.

– Folk blir mer usikre

Markedet reagerer normalt, mener Bjørn Erik Øye, partner i Prognosesenteret. Det tar noe lengre tid å selge bolig ettersom tilbudet i markedet har økt på grunn av nyboliger som står ferdig. Det gjelder for det meste i Oslo, resten av landet er ganske normalt, mener Øye.

– Det har vært 50 prosent prisvekst på tre år i Oslo. Markedet reagerer normalt nå. Det har vært innstramming i boliglånsforskriften. Det er ikke dramatisk, men bidrar til at folk blir mer usikre. Investorer tar seg en pause i bakken, og en del får ikke finansiering, sier Øye.

NORMALT: Øye i Prognosesenteret mener nedkjølingen av markedet er normal, men tror man merker innstrammingen av boliglånsforskriften.
Paal Audestad

Han tror markedet ville kjølt ned uansett om boliglånsforskriften ble strammet inn eller ei, men tror nedkjølingen blir sterkere enn normalt.

– Så lenge norsk økonomi går fremover gjør også boligprisene det.

– Har folk for høye forventninger når de selger?

– De har tenkt at de skal vente og vente, og har hatt høye forventninger. Også snur det. Obos-prisene er helt flate for april. Det skulle ikke forundre om boligprisstatistikken viser samme tendens – at det er flatt, sier Øye.

Men dette selges fort

Mindre, sentrumsnære boliger selges fremdeles fort. Boligene som steg mest i pris går gjerne fortsatt, man vil merke treghet i ytterområdene, tror Øye.

Analytikeren mener de billigste bydelene i Oslo er blitt for dyre og at de dyreste på Frogner er blitt for billige.

Terje Halvorsen, administrerende direktør i DNB Eiendom, merker også at markedet er litt avventende. Han forteller om «all time high» når det gjelder oppdrag som kommer inn, men den store flommen med boliger er ikke kommet ut ennå.

– Mange kjøpere er avventende og har ikke funnet den boligen de ønsker seg. Folk har mer å velge i enn noen gang, sier Halvorsen.

DNBs tall viser at boligene selges i løpet av 15 dager. I januar var tallet 13 dager. Omsetningshastigheten er i realiteten høyere enn 15 dager, mener Halvorsen, men det synes ikke i statistikken ennå. Boligene må selges før de blir en del av statistikken.

HØYE FORVENTNINGER: Folk forventer at boligen går med en gang, men det kan man ikke forvente i dag, mener Terje Halvorsen i DNB Eiendom.
CF Wesenberg Kolonihagen

– Liggetiden vil stige hver måned. Det er færre på visning og færre med i budrundene. Små leiligheter går fortsatt raskest, men ikke alle de selges etter første visning heller. Boligprisene i Oslo er blitt veldig høye. Boliglånsforskriften og regelen med lån på maks fem ganger inntekt slår inn og rammer de unge, sier Halvorsen.

– Kundene forventer høy pris og at boligen skal gå med en gang, men når de har forsøkt et par runder aksepterer de at prisen settes ned.

Skal man selge før man kjøper? Det er ikke Halvorsen så sikker på. Hvis boligen man selger er ukurant kan man sitte med to boliger over lengre tid, men er den kurant er det ingen fare, tror han.

Høyere omsetning flere steder

Første kvartal 2017 ble det omsatt seks prosent flere bebygde eiendommer enn første kvartal 2016, ifølge SSB.

Akershus hadde en nedgang på 34 prosent første kvartal i fjor. Nå er antall omsetninger opp 18 prosent. I Oslo og Rogaland steg omsetningen med henholdsvis syv og fire prosent.