Huset på Nesodden i Akershus ble solgt i august 2014 for 6.950.000 kroner. Selger fikk bygget huset i 2008, og oppførte et tilbygg med to etasjer og balkong noen år senere.

Inngangspartiet ble også bygget på, og selger bygget garasje og lysthus. Kjøperne slo til fordi de kunne flytte rett inn i huset.

Nå har huskjøperne fått nesten 2,5 millioner kroner i prisavslag og erstatning.

Kjøper har fått et lavere prisavslag enn krevd i utgangspunktet i tingretten. Retten kom likevel frem til at kjøper vant saken «i det vesentlige». Selger måtte derfor erstatte kjøpers sakskostnader på 405.185,50 kroner.

ERSTATNING: Kjøper har fått 280.000 kroner i erstatning for utbedring av det elektriske.
Privat

Mente boligen var livsfarlig

Huset ble beskrevet som en nydelig og innholdsrik eiendom. «Boligen er innredet moderne og har en fin og praktisk planløsning med bla. 7 soverom og 2 stuer.»

Etter overtagelse begynte feilene å dukke opp. Kravet til selgerne økte i størrelse med tid og takstmenn. Kjøperne saksøkte Protector og selger høsten 2015. Saken gjaldt flere feil ved boligen.

Feil ved taket, baderommet og det elektriske anlegget utgjorde de største postene.

En takstmann vurderer at store deler av det elektriske anlegget må kobles fra, demonteres og installeres på nytt. Avvikene representerer en potensiell brannfare, mener han, og uttalte i retten at boligen er livsfarlig.

– Det var en omfattende sak av byggteknisk karakter. Protector har erkjent mangelsansvar, men har hevdet at de og selger kun var ansvarlig for en liten del av kravet. I retten hevdet de at de kun var ansvarlig for 960.000 kroner. Etter dommen må de totalt utbetale nærmere 2.500.000 kroner, sier Johan G. Bernander.

– Denne saken utviklet seg fra kjøper overtok. Men en stor enebolig tar det gjerne litt tid for å oppdage ev. mangler. Jo lengre tid som gikk, jo større og mer alvorlige feil ble avdekket, sier Bernander.

Retten kritiserte Protector

Retten kritiserte Protector for å ha forholdt seg passive:

«Retten legger til grunn at Protector har forholdt seg passive i lange perioder av gangen i løpet av saken. Retten finner dette klanderverdig. Forsikringsselskapet har hatt flere oppfordringer til å gjennomgå huset nærmere og retten legger til grunn at dette er en av årsakene til at flere av manglene er oppdaget etter hvert, eller i det minste omfanget av manglene.»

Derfor ble kjøper tilkjent 131.000 kroner i forsinkelsesrenter på prisavslaget.

KJØPERS ADVOKAT: Johan G. Bernander i Help.
Odd-Steinar Tøllefsen

Protector svarte aldri på reklamasjonene fra kjøper, ifølge Bernander i Help. Kjøper hadde ingen andre valg enn å ta ut søksmål for i det hele tatt få svar, mener de.

Bernander forteller at saken har vært en belastning for kjøperne.

– De kjøpte et relativt nytt hus som skulle være i god stand. Det viste seg å være langt ifra sannheten. Gleden ved å kjøpe et nytt hus forsvant ganske fort når saken rullet opp, sier Bernander.

– I tillegg valgte Protector ikke å svare på reklamasjonene fra kjøper til tross for omfattende mangler. Det er klart at det blir en forferdelig situasjon for kjøper som sitter med mange alvorlige mangler og en motpart som ikke svarer. Jeg synes dommen fra tingretten oppsummerer Protector sin behandling på en treffende måte. Det er kritikkverdig, sier Bernander.

TETT: Bildet fra skråtak viser at isolasjon er lagt helt tett slik at det ikke blir noe lufting, ifølge kjøper.
Privat
Selger har selv bodd i huset med egen familie og var selvsagt ikke kjent med at anlegget kunne være farlig. Tommy Ravndal, advokat i Protector

Svarer på kritikken

– Selskapet jobber for en så rask og korrekt behandling som mulig, sier Tommy Ravndal, advokat i Protector om kritikken.

– Beklageligvis vil det oppleves som for lang tid i enkeltsaker. Det kan det være ulike grunner til, og ofte ser vi like mye tidsbruk fra begge sider i en sak, også her. I noen tilfeller vil det dessverre være uunngåelig på grunn av sakens kompleksitet og omfang. Selskapet er lite tjent med å peke finger utover å fokusere på hva man selv kan forbedre. Selskapet bruker enhver anledning til å bli bedre på dette, sier Ravndal.

RAVNDAL: Tommy Ravndal i Protector.
Protector

Ravndal svarer på vegne av selger og Protector. Advokat Anne-Lise Knoph Birkeland representerte Protector og selger under hovedforhandlingen.

Ravndal peker på at selger har erkjent ansvar i saken.

– Spørsmålet for Follo tingrett gjaldt i hovedsak hvor høyt prisavslag kjøper skulle få, i tillegg til uenighet om mindre omfattende mangler. Kjøper krevde tilnærmet 1,9 mill. i tillegg til allerede utbetalte 960.000 kroner. Ved dommen ble kjøper tilkjent 952.000, sier Ravndal.

– Selgersiden ble hørt med at utbedringskostnadene ikke var så høye som fremstilt av kjøper, sier Ravndal.

Protector er uenige i deler av mangelsvurderingen og mener prisavslaget er satt for høyt. Ut fra manglenes omfang og prosessøkonomi har selskapet likevel ikke anket, ifølge Ravndal.

– Selger har selv bodd i huset med egen familie og var selvsagt ikke kjent med at anlegget kunne være farlig. Elanlegget var noe av det som var erkjent som mangel og erstattet før saken kom opp for retten, sier Ravndal.

BADET: Det var feil på baderomsgulvet, ifølge kjøper. Her kan man se at vannet renner ut på gulvet og ikke ned i sluket.
Privat
IKKE LEKKASJESIKRET: Manglende lekkasjesikring i rørskap. En ev. lekkasje kan trekke rett inn i konstruksjonen.
Privat

Selger bygget og fikset mye selv

Selger innrømmet at mye av arbeidet i boligen var utført av ufaglærte, ifølge Help. Men han opplyste kun om egeninnsats ved bygging av ett bad.

– Det viste seg at selger med familie hadde gjort svært mye av byggearbeidet som egeninnsats. Mye av dette var jo skjult i selve bygningskonstruksjonen og dermed ikke enkelt å oppdage for kjøperne, sier Bernander.

Selger erkjente i retten at deler av feilene er mangler etter avhendingsloven. Derfor utbetalte selgers forsikringsselskap Protector ut 960.000 kroner før saken kom opp for retten.

Summen var satt sammen av 450.000 kroner i prisavslag for taket, 204.000 kroner for bygningsarbeider knyttet til det elektriske anlegget, 40.000 kroner for husets pipe og 43.000 kroner for et soveromsvindu.

Selger bestred at feil på badet var mangler. I forbindelse med salget opplyste han om forskjellige forhold knyttet til badet og at det ble bygget ved hjelp av egeninnsats.

Han argumenterte for at kostnadene burde begrenses til «rimelige og nødvendige kostnader», blant annet fordi utbedringen fjerner alle risikoopplysninger om badet.

– En opplysning om egeninnsats på bad innebærer en risiko ved kjøp. Man kan ikke forvente et bad utført med fagmessig kvalitet. Og derfor skal egeninnsats på vesentlige punkt også opplyses, sier Ravndal i Protector.

Retten kom frem til at badet kunne utbedres for 171.000 kroner, med fratrekk for standardheving.

På eiendommen hadde selger oppført et lysthus. Det ble oppført på støpt betongsåle, ifølge prospektet, men det stemte ikke. Det er dessuten funnet konstruksjonsfeil og andre forhold ved lysthuset. Kjøper ble tilkjent prisavslag på 150.000 kroner med standardfradrag på 20 prosent, altså 120.000 kroner.

BLOMSTERPOTTE: Bilde fra loftstue som viser at selger har brukt blomsterpotter som kasser til downlights, ifølge kjøper.
Privat

Selger mente lysthuset hadde satt seg, og dessuten markedsført og solgt som lysthus «til sporadisk opphold».

Kjøper fikk også 200.000 kroner for varmekabler som ikke fungerte i gulvet i første etasje.

Det ble ikke opplyst om gulvvarme i stuen og på kjøkkenet da boligen ble markedsført, og selger mente at det ikke er en mangel.