Mens boligprisene mer eller mindre kollapser i mange land, fortsetter de å stige her hjemme. Har vi en boble i det norske boligmarkedet, eller er det gode grunner til at vi er et annerledesland?

Dersom dusøker på ordet boligboble på Google, får du 230.000 treff. Man kan derfor trygt si at det å diskutere om vi har en boligboble i Norge ikke kan klassifiseres som nybrottsarbeid.

Porteføljeforvalterne Gunnar J. Torgersen i Holberg Fondene skrev i søndagens BT det han kalte en «populærversjon», der du får ti gode grunner til at vi ikke har en boligboble, og fem som gir grunnlag for neglebiting og tap av nattesøvn.

Vi har ikke en boligboble i Norge fordi:

**Det er dyrt å bygge-effekten:** Norske boligpriser avviker i liten grad fra de såkalte fundamentale verdiene, ettersom det de fleste steder er dyrere å bygge ny bolig enn å kjøpe brukt

**Vi bygger for lite-effekten:** I forhold til en årlig befolkningsvekst på ca. en prosent og en klar urbaniseringstrend, har det blitt bygget for få boliger i Norge de siste årene

**Byggeforskrifts-effekten:** Nye byggestandarder har gjort det betydelig dyrere å bygge nye boliger.

**Boblebadeffekten:** Standarden på norske boliger er blitt betydelig høyere.

**Hei hvor det går-effekten:** Boligprisutviklingen i Norge de siste årene er sammenfallende en svært god periode for norsk økonomi, drevet av en høy oljepris og påfølgende høy lønnsvekst, lav arbeidsledighet og forbedret levestandard. Oljefondet bidrar til at staten har store muskler til å drive motkonjunkturpolitikk.

**Skatteeffekten:** Det er knyttet betydelige skattefordeler til det å eie bolig gjennom lav formuesverdi, skattefrihet ved salg av egen bolig og skattefrie leieinntekter ved utleie av del av egen bolig.

**Pappa betaler-effekten:** Stadig flere foreldre hjelper sine barn ved boligkjøp.

Renteeffekten: Lave renter de siste årene har vært en viktig stimulans for boligmarkedet.

Velstandseffekten: En firedobling av boligprisene siden 1995 har bidratt til en enorm formuesoppbygging i den norske befolkning.

Spekulasjonseffekten: Stadig flere kjøper bolig for å leie ut, også i håp om fremtidig prisoppgang.

Vi har enboligprisboble i Norge fordi:

**Realpris-effekten:** Boligprisene har steget betydelig mer enn det generelle kostnadsnivået.

**Ad undas-effekten:** Det har gått galt i andre land som har opplevd en tilsvarende boligprisoppgang.

**This time it’s different-effekten:** Bobler blir ofte bortforklart med at ting er annerledes denne gang (noe det sjelden er).

**Gjeldsslave-effekten:** Norske husholdningers gjeld er rekordhøy i forhold til disponibel inntekt. En eventuell renteoppgang vil merkes umiddelbart ettersom nesten alle har flytende rente på sitt boliglån.

**Oljepriseffekten:** Oppgangen i norsk økonomi er hovedsakelig tuftet på en høy oljepris.

Hva er så konklusjonen? En boble er dessverre svært vanskelig å identifisere før den brister, men enkel å forklare i etterkant. Hvis vi utelukkende ser på boligprisene i Norge, og sammenligner med andre land (se grafen), er det fristende å trekke konklusjonen at dette ligner en boble. Siden 1995 har norske boligpriser steget nesten 300 prosent, noe som tilsvarer en gjennomsnittlig årlig prisstigning på ca. åtte prosent.

Frem til 2006 var boligprisoppgangen like stor i for eksempel Danmark og USA, men etter det har prisene falt betydelig i disse landene. Dette er imidlertid i seg selv ikke nok til å hevde at vi har en boligboble. Definisjonen av en boble er at markedsprisene er betydelig høyere enn de fundamentale verdier, noe som ikke er tilfellet i Norge ettersom det er minst like dyrt å bygge som å kjøpe. Mange analysemiljøer, bl.a. SSB og DNB, mener det er gode grunner til boligprisveksten i Norge, mens andre har konkludert motsatt. Konklusjonen er dermed at det inntil videre er det lurt å ha boblejakken i beredskap.

SKRIVER I BT: Gunnar Torgersen.