• Før : tilpasset leilighet — : skal passe for alle
  • Før : utsikt og i høyden - : sentralt
  • Før : oppussingsobjekt - : strøkne og små
  • Før : stort og nærme marka - : urbant og nær de nye kulturtilbudene Boligprisene stiger kraftig i Norge. SSBs prognoser viser en vekst i boligprisene på rundt 30 prosent de neste fire årene. Bare siden nyttår har en typisk etableringsleilighet blitt 154.000 kroner dyrere å kjøpe. Men også verdien stiger.

Så hva er best å gjøre?

Smått og godt

Generelt gjelder "smått og godt-regelen", skal vi tro meglerne. Innskuddsleiligheter med lavt innskudd, enten det er høye fellesutgifter eller ikke, er den heteste poteten på markedet.

— Studentene har skjønt at de får bedre økonomi ved å eie enn å leie. Disse leilighetene går også typisk veldig fort, sier Bengt Heiestad, salgssjef i DnB Eiendom.

Selger eller kjøpers marked?

De siste fire årene har tendensene i markedet vist enorm prisstigning på små leiligheter på grunn av den store tilflyttingen av studenter og arbeidere. Dette skulle bety at det lønnner seg mest for selger.

— Det kan lønne seg å sitte på det du har, slik markedet er nå. Men noe kan være tyngre å selge, hvis du venter for lenge. Det som er viktig å huske her er å være realistisk i forhold til hva man kan forvente av finansiering fra en fremtidig kjøper, og hva man kan forvente å få som pris, sier Håkon Strand, daglig leder i Aktiv Eiendom på St Hanshaugen.

Nei til aksje og eiendel?

Selveier er uansett den beste formen. Men i følge eiendomshusene skal man ikke nødvendigvis sky aksjeleiligheter eller borettslag.

- Om det er andel eller aksje spiller ingen rolle. Det er størrelsen som teller. Totalprisen er ganske opplagt slik det fremgår av annonsene, sier Håkon Strand i Aktiv Eiendom.

Finn.no er det som brukes av alle eiendomsmeglere. Finner du ikke leiligheten der, kan du regne med at den allerede er solgt. Så hold deg oppdatert.

Jeg leier: finansieringsskrekk

Realistisk for en førstegangskjøper kan bli å holde seg langs T-banelinjen. Eller bare leie for mindre i byen.

Mindre? Ikke nødvendigvis.

— Du kan få finansiering til et lån for å kjøpe det som koster tilsvarende det du måtte ha betalt for å leie. For eksempel, hvis du får lån til å kjøpe en leilighet for 2 millioner, har du kanskje 10.000 i fellesutgifter i måneden. Skal du leie for 10.000 i måneden, får du ikke så veldig mye for pengene i Oslo i dag, sier Håkon Strand.

Jeg eier: vente eller selge nå?

Få først en verdivurdering av en eiendomsmegler, og deretter et finansieringstilbud fra banken. Det er ut fra finansieringstilbudet du ser hva du har råd til å kjøpe.

— Det er mange som "mister" drømmeboligen sin, etter å ha gått på visning og forelsket seg i en bolig, uten å ha finansiering i orden, sier Bengt Heiestad, salgssjef i DnB Eiendom.

Du kan gjøre et regnestykke som viser om du får mer for pengene når du trekker fra omkostninger, som å betale eiendomsmegler og dokumentavgift. Men om du ikke har solgt ennå kan det ligge mer verdig i boligen din enn du tror.

— Det er lettere å ta et lurt valg hvis du allerede har solgt. Da har du en helt konkret verdivurdering å gå ut fra. Du vet akkurat hvor mye penger du har å rutte med. Og hvis boligen din har gått for mer (kan bli 400.000 til 500.000 over takst, det har vi sett på små leiligheter i sentrum) enn den eiendomsmegler vurderte den til, vil du få et bedre finansieringstilbud fra banken, sier Bengt Heiestad.

Jeg vil selge: når er the magic moment ?

De små leilighetene går først hele året. Både i Oslo, Bergen og Stavanger er det ekstra "hot" rundt studiestart, mer nøyaktig den 15. august, i følge de største eiendomshusene.

— Etterspørselen på de små leilighetene (20-30 kvm) er også stor rett etter jul, påpeker Håkon Strand i Aktiv Eiendom.

Når det gjelder 2-roms og 3-roms leilighetene, så vil markedet være større fra og med september.

— Det er et psykologisk spørsmål om det lønner seg å vente med å legge ut 2- og 3-roms leiligheter for salg til etter at "1-roms-rushet" er over i august. Generelt vil jeg si at det ikke er noen grunn til å vente, hvis du vurderer å selge leiligheten din. I storbymarkedet er forskjellen mellom tilbud og etterspørsel fortsatt så stor at det etter all sannsynlighet vil bli svært godt sommermarked for alle typer boliger. De boligene som er til salgs vil få god synlighet. Det er en myte at hele Norge er på charterferie i juli, sier Bengt Heiestad.

Han råder selgere til å ta kontakt med megler allerede nå, og ikke vent til august når skoleferien er over, og alle andre også skal ut å selge boligen sin.

Jeg vil kjøpe: trendy eller safe?

Før var det Frogner som var det dyreste området, men nye attraktive boligområder rundt Bjørvika og Vulkan har blitt attraktive og steget i verdi.

Er de jevnt over gode adressene nødvendigvis de beste?

— Får vi et krakk, vil det være mindre prosentvis avkastning (altså mindre gevinst red. anm.) i de områdene som ikke er høyest priset i dag. Men generelt kan man si at den attraktive kjernen har blir utvidet. Bykjernen blir større fordi Oslo har et større tilflyttingstilbud enn det som finnes av boliger. Det gjør at presset øker i bykjernen, så mest mulig sentralt er det som gjelder. Både for selger og for kjøper, sier Håkon Strand.

Holmenkollåsen nå ligger for langt unna, og Majorstuen som før var populær på markedet, har tapt seg. For å få en god verdi på boligen din, bør den ligge sentralt, og passe for de aller fleste

Boligsalg handler mye om beliggenhet. Har du gangavstand til sentrum, off.kommunikasjon, butikker, gågater og kafeer, passer boligen for de aller fleste, sier Bengt Heiestad.

Er oppussingobjekt billigst?

Oppussingsobjekter på finn.no har de siste månedene gått for 400.000 og 500.000 over takst. Nå kan det faktisk lønne seg å gå mot strømmen: det vil si gå på visning av strøkne leiligheter.

— At folk kjøper oppussingsprosjekter billig, er en sannhet med modifikasjoner. Inngangsprisen på disse leilighetene er betydelige lavere enn tilsvarende leilighet som er ferdig oppusset. Lav prisantydning trekker inn flere på visning, og det er gjerne flere som byr. En skikkelig budrunde kan føre til en høy salgspris, og når boligen er ferdig oppusset, er det ikke sikkert man har spart nevneverdig kontra å kjøpe en bolig du kan flytte rett inn i, sier Bengt Heiestad.

Annonsering: Bør man legge ut litt lavere pris?

Jo lavere pris, dess flere interessenter, dess større budrunde, dess bedre pris.

Er det lurt å legge ut billig for å trekke flokken til sitt hus?

— Prissetting handler mye om psykologi. Denne vurderingen bør man ta i samråd med eiendomsmegleren man har valgt, man kan ikke legge ut en pris uten mål og mening, understreker Heiestad.

En prisantydning bør gjenspeile hva boligen er til salgs for, å legge ut boligen sin med "lokkepris" for å få mange på visning er ikke å anbefale. Hvis markedet byr prisantydning på boligen som er til salgs, og selger har en forventning om en langt høyere pris, kan man fort få en konflikt ifølge banken.

På generelt grunnlag kan man si at når man annonserer er det lurt å tenke litt på signalpris.

— Det vil si at om du legger ut en leilighet for salg til kr. 1.990.000 kontra kr. 2.050.000, vil du kanskje få flere på visning. Hvis interessenter har et autosøk på Finn.no med makspris på kr. 2.000.000, vil ikke boligen annonsert til kr. 2.050.000 fremkomme i deres søk. Det er dog viktig at man som selger ikke legger ut boligen til salgs for en pris som er lavere enn det man ønsker å selge for, sier Heiestad.