Har boligkjøpere grunnlag for å heve kjøpet fordi selgerne ikke informerer om at eiendommen står oppført på gul liste hos Byantikvaren i Oslo?

Det har vært kjernen i en sak som gjennom to rettsrunder har endt med milliontap for boligkjøperne av en eiendom i Holmenkollen.

Et ektepar kjøpte i 2008 eiendommen på Oslos vestkant for 9 millioner kroner, 1,1 millioner kroner over takst.

Allerede samme dag som visningen ble holdt, kontaktet paret snekker for å drøfte planer om ombygging.

De ønsket blant annet å bygge ny garasje, ny hovedinngang, nytt tilbygg for kjøkken og forlenget terrasse.

De kontaktet også plan— og bygningsetaten med spørsmål om reguleringsbestemmelser i området, og arkitekt.

Har du tips om boligstoff? Send oss en epost!

Funkispreg skulle bevares

Gjennom arkitekten fikk de vite at eiendommen var oppført på gul liste som bevaringsverdig, og at eiendommen lå i et område der strøkets funkispreg skulle bevares.

Det ble ikke gitt opplysning om dette i salgsoppgaven, verdi- og lånetaksten eller i selgernes egenerklæringsskjema som ble fylt ut i forbindelse med salget, heller ikke på visning eller kontraktsmøte.

Solgte for 1,5 millioner kroner mindre

Ekteparet hevet kjøpet, og selgerne måtte gjennom en ny salgsrunde, der de fikk 7,5 millioner kroner for boligen, 1,5 millioner mindre enn den første kjøpesummen.

Selgerne krevde erstatning fra de første boligkjøperne for tapt kjøpesum, renteutgifter på lån, utgifter i forbindelse med dekningssalg og utgifter til huset i perioden frem til det ble solgt for andre gang. De har vunnet frem både i Oslo tingrett og nå i Borgarting lagmannsrett, og har krav på mer enn 2,5 millioner kroner i erstatning fra boligkjøperne.

Lagmannsretten fant det grovt uaktsomt av selgerne at de ikke hadde gjort seg kjent med at eiendommen var oppført på Byantikvarens gule liste, men mente det ikke var grunn nok til å heve kjøpet.

Opplysningssvikt

— Vi vil anke saken til Høyesterett. Vi finner det urimelig at lagmannsretten ikke gir rett til å heve kjøpet, særlig på grunn av den opplysningssvikten selgerne har utvist ved ikke å fortelle at eiendommen er oppført på gul liste, sier kjøpernes advokat, Erlend Haaskjold.

Han understreker at denne opplysningen hadde vært uhyre viktig for kjøperne, og at de ikke ville kjøpt eiendommen hvis de visste dette.

Ekteparet kom aldri så langt som å søke om byggeplanene sine, og lagmannsretten understrekte at det ikke var usannsynlig at de hadde fått gjennomslag for sine planer, da Byantikvarens vurdering kun er rådgivende.

- Hvorfor forsøkte de ikke å søke først?

— Det var forbundet med stor risiko, ved først å lage en omfattende søknad, så vente på behandling og eventuelle påklaginger. Da har man egentlig kjøpt seg en forvaltningssak som i verste fall kan pågå i mange år, og det var et problem de ikke var interessert i å kjøpe, sier Haaskjold.

Han sier det er første gang gul liste som mangel ved boligkjøp vurderes i rettsvesenet.

- Dette vil kunne være en kjempeviktig avgjørelse for alle de boligene som står oppført på gul liste, sier han.

Tapte på prisnedgang

Selgerens advokat sier hans klienter tapte stort på dekningssalget høsten 2008 da prisene gikk nedover.

I tillegg hadde de kjøpt nye boliger da markedet var på topp.

De har i fire år ventet på avklaring i erstatningssaken, og er oppgitte over at saken igjen påankes.

— Selgerne kjøpte i sin tid boligen uten å se salgsoppgaven først, og visste ikke om verken oppføringen eller at det var noe som engang het gul liste. Det stod da heller ikke noe om dette i salgsoppgaven, og slik sett opplyste heller ikke deres selger om oppføringen, sier advokat John Magne Hammervoll.

- Må selger sjekke selv?

Han mener at slik dommen konkluderer, legges ansvaret for kunnskap om gul liste over på selger, og ikke megler.

— En kan etter denne dommen kanskje spørre seg om det nå er slik at alle som selger bolig i Oslo selv må ta telefonen til kommunen for å sikre seg denne informasjonen? Folk flest vet jo ikke om huset står oppført på gul liste, og min påstand er at mange boligeiere ikke engang vet hva gul liste er, sier Hammervoll.

Han understreker at gul liste er den mildeste formen for bevaring i Norge, og at man ikke kan vite hvilke konsekvenser det hadde for den aktuelle boligen, da ekteparet aldri søkte om endring.

Han mener kjøperne bør sjekke slike forhold bedre hvis endring av boligen er en forutsetning.

Forplikter

Fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet, Thomas Bartholdsen, har samme anbefaling.

— Generelt er det mange områder i Oslo og andre tettbebygde strøk hvor det er klare begrensninger på hva man får lov til å endre. Hvis det er en viktig faktor for kjøper, bør man sjekke hvilket handlingsrom man har, for eksempel ved å kontakte plan- og bygningsetaten, sier Bartholdsen.

Han mener folk bør være oppmerksomme på hvilket ansvar de har i en budrunde.

- Å legge inn bud er alvorlig, det forplikter. Samtidig bør det være praksis at selger opplyser om mest mulig som er relevant for kjøper, da blir det mindre risiko for rettssak i etterkant.

Ender i retten

Flere tvister har endt i retten i det siste etter at budvinner har trukket seg fra kjøpet, og Aftenposten har omtalt flere:

1. Et ektepar må ut med nesten 800 000 kroner i erstatning og saksomkostninger etter at de trakk seg fra et kjøp av en leilighet på Røa i Oslo. De tok i budrunden forbehold om salg av egen bolig. De ble imidlertid forespeilet en mindre sum for egen bolig enn de hadde lyst til å selge for, og trakk seg fra kjøpet. Forbeholdet holdt ikke i retten.

2. Boligkjøpere vant budrunden på en Oslo-leilighet, og la inn forbehold om at de klarte å selge sin egen bolig. Det var vanskelig, og dermed trakk de seg fra kjøpet. De måtte ut med over 300 000 kroner i erstatning.

3. Budvinnerne av et hus i Lillestrøm måtte ut med over 900 000 kroner i erstatning og omkostninger etter to rettsrunder, etter at det ble klart at de ikke hadde finansieringen i orden. De hadde dermed ikke råd til boligen de hadde bydd på, og ble straffet for det.

Følg Aftenposten Bolig på Facebook