I salgsprospektet til eneboligen på Grorud fikk kjøperen se hvitmalte overflater, nye parkettgulv og tak, innbydende baderom med stort dusjkabinett og hvitmalt barnerom. Som en hvilken som helst småbarnsbolig.

Det ble imidlertid ikke lagt skjul på at boligen trengte full rehabilitering av bygningsmasse og eventuelt riving.

Men boligen ble beskrevet som «oppussingsobjekt med stort potensiale».

— Det var det ikke. Det ble ikke slik jeg hadde tenkt, sier Kay Utnes.

Forberedt på rehabilitering

Han kjøpte i fjor kjøpte eneboligen på 86 m2 med tilhørende tomt på 868 m2 til 2,35 millioner kroner.

Stor hage, muligheten for å gjøre endel selv, og overkommerlig størrelse gjorde at han valgte å ta steget videre fra rekkehus til enebolig.

Han var forberedt på at det var behov for omfattende rehabilitering, og planen var å rive alt av ikke-bærende treverk og isolasjon, for å legge nye gulvplater, innervegger, lettvegger og utvendig tak med nødvendig isolasjon.Under arbeidet oppdaget han imidlertid råteskader i hele huset bak de nyoppussede overflatene. Det ble avdekket at byggets bærekonstruksjon var av laftet tømmer, og at tømmeret var råttent.

Huset ble i praksis holdt oppe av pipen.

Byggeår var feil

— I salgsprospektet var byggeår oppgitt å være 1954. Det viste seg imidlertid at huset var bygget i 1896. Da var laftet tømmer vanlig som bærekonstruksjon. Det vil si at det ikke går an å ta ut råtne planker nederst uten å rive hele huset, sier Utnes.

Selv om han var forberedt på omfattende rehabilitering, forventet han etter informasjon som var gitt i salgsoppgaven om at huset hadde en beboelig standard og at husets bærekonstruksjoner var av grei standard.

— Jeg hadde ikke kjøpt huset hvis jeg hadde visst at det var fra 1890-tallet, og heller ikke hvis det ikke hadde stått at dette var et oppussingsobjekt med stort potensiale, sier Utnes.

At huset var oppført første gang i 1896, sto i følge Utnes kun bakerst i prospektet. På første side står byggeåret oppført som 1954.

Koster 1,3 millioner

Utnes fikk en takst på at det ville koste 1,3 millioner kroner å erstatte bærekonstruksjonen. Bygningens tekniske verdi var kun anslått å være 350.000 kroner.

- Da det ble opplyst om at boligen trengte full renovering, og verdien på bygget var så lav, er det kanskje ikke unaturlig å måtte regne med skader og betydelige utgifter?

— Nei, men det er stor forskjell på å renovere og å måtte rive et hus og bygge helt nytt reisverk, sier Utnes.

— I egenerklæringen står det ingenting om råteskader. Det var bygget flere lag med tak over det gamle taket, at det var puttet plastikkposer ned i taket for å tette hull, og alt så oppusset og fint ut på visning, sier Utnes. På grunn av begrensninger i kommuneplanen, er det ikke mulig å rive hele huset og sette opp et nytt samme sted, noe som gjør utskifting av bærekonstruksjonene mer omfattende.

- Unormalt mye negativt

Utnes gikk til sak mot selgerne og deres eierskifteselskap, med krav om prisavslag og erstatning på 827.787 kroner.

De legger vekt på at Utnes var kjent med at den tekniske verdien på huset kun var på 350.000 kroner, og at det var gitt mye informasjon om husets forfatning.

— Det ble gitt unormalt mange negative opplysninger om at eiendommen var i meget dårlig forfatning. Det står uttrykkelig at man kan risikere riving, og at nærmere undersøkelser var nødvendig. Det er uvanlig selv for rehabiliteringsobjekter, sier advokat Arne Meidell i Norwegian Claims Link, som representerer selgernes eierskifteselskap.

- Hadde det kun stått «eiendommen trenger rehabilitering», og bærekonstruksjonene måtte rives, er det imidlertid ikke sikkert saken hadde fått samme utfall, sier han.

De mener også at det ville være mulig å sjekke for skadene ved grundigere undersøkelser.

Oslo tingrett mener det er feil, og at Utnes ikke hadde noen forutsetninger for å oppdage råteskadene, selv om han så eiendommen tre ganger, inkludert én gang sammen med bygningskyndig venn, før kjøpet.

- Kjøper påtatt seg risikoen

Retten mener imidlertid det er gitt mye og «oppsiktsvekkende negativ informasjon» i salgsmateriellet, blant annet at det i taksten heter at bygningen er i «meget dårlig forfatning» og at det må påregnes full renovering eller riving.

«Det er altså eksplisitt opplyst at det kan bli nødvendig å rive huset som står på tomten», mener retten.

De mener kjøperen derfor har påtatt seg en betydelig risiko for feil og mangler, og nylig ble det klart at Utnes har tapt saken.

I tillegg til utgifter til lån på huset, riving og gjenoppbygging, må Utnes ut med 80.750 kroner i saksomkostninger til motparten.