"Dette er en svertekampanje mot Knut, og dette er en form for kampanjer jeg ikke synes om, og som jeg kanskje er best på i landet! Derfor gjør man ikke slikt."

Like over nyttår rant det over for Haakon Benn Schrøder på Facebook. Den tidligere krimjournalisten i BT, nå informasjonsrådgiver for blant andre eiendomsinvestoren Knut Jørgen Hauge, likte dårlig det han hadde lest om Zachariasbryggen i BT og BA de siste dagene. Side opp og side ned om problemer på Zachariasbryggen og hovedeier Hauge.

Schrøder mente at det var Hauges forretningspartner, daglig leder Tom Greni i Ricks, som sto bak artiklene. Dette lot han en av de andre medeierne i Ricks få vite via meldinger på Facebook. Greni avviser at han hadde lekket opplysninger.

For dem som kjenner konfliktene i den nyere historien om restauranthuset Zachariasbryggen, kommer Schrøders utbrudd neppe som noen overraskelse.

Det er lenge siden det var søt musikk mellom aktørene på Zachen.

Krangel etter krangel

Zachariasbryggen, lørdag 7. januar. Pianomannen spiller sin første låt for kvelden i Pianobaren. Fremdeles er det lite folk, både på utestedene og i restaurantene som brer seg oppover i de tre etasjene.

Tonene fra pianomannen bidrar likevel til å løfte stemningen. To par sklir rett ut på dansegulvet.

That's just the way it is. Things will never be the same.

Tekstlinjen kunne vært et refreng for Zachariasbryggen etter at den unge eiendomsinvestoren Knut Jørgen Hauge kjøpte bygget for over seks år siden. Den ene krangelen har avløst den andre. Men mer om det siden.

For det har ikke alltid vært bråk og krangling på Zachen. Etter at forsikringsselskapet Sjøtrygdgruppen kjøpte og pusset opp det ærverdige huset på slutten av åttitallet, hersket det en nærmest idyllisk stemning.

Butikker ble til mat og øl

Egentlig skulle Pål og Tom Gjelseth fra Oslo drive restaurantene på Zachen, men de to utelivsbrødrenes planer forsvant med jappetidens fall.

I stedet fikk Per Jørgensen og Steinar Knutsen 14 dager på seg til å stable et nytt konsept på beina. Dermed var restaurant— og utelivsgruppen KJS født.

På denne tiden var Zachen et kjøpesenter, men butikkene slet med å få hjulene til å gå rundt. KJS overtok gradvis flere lokaler etter hvert som butikkene falt fra.

— Vi startet med tre lokaler, og var oppe i åtte steder i 1992. Til gjengjeld fikk vi gunstigere leie i en periode. Vi og Sjøtrygdgruppen hjalp hverandre med å bygge opp Zachen, forteller Steinar Knutsen.

Men KJS fikk ikke noen langsiktig skriftlig leieavtale. Årsaken skal ha vært at Sjøtrygdgruppen kun hadde festeavtale for tomten på 25 år, frem til 2013. En festeavtale regulerer bruken av en grunn når det er ulike aktører som eier bygget og tomten som bygget står på.

Ifølge Knutsen hadde KJS fått en muntlig avtale om at de skulle få en mulighet til å kjøpe Zachen-bygget dersom det ble aktuelt. Den sjansen fikk de aldri.

En drøm ble virkelig

Sotra, 2001. Den unge eiendomsinvestoren Knut Jørgen Hauge klistrer opp plantegningene av Zachen på kontoret sitt i garasjen. Den tidligere fotballspilleren mener det er bortkastet at deler av de attraktive lokalene fungerer som kontor og lager.

— Det var åpenbart feil bruk. Jeg ville åpne hele bygget for folk, sier Hauge.

I 2005, etter å ha fullført flere boligprosjekt, aksjonerte han.

— Hauge er en kombinasjon av en voldsom idealist og en som vil tjene mye penger, sier en sentral kilde.

Etter noen runder med kalkulatoren sendte unge Hauge et bud på Zachen til Sjøtrygdgruppen. Etter tre måneder med forhandlinger fikk han tilslaget på 110 millioner kroner.

Lukket avtale før budrunde

— Det var harde forhandlinger hele veien. Da vi følte vi hadde fått nok, inngikk vi en avtale med Hauge, sier Knut Misje.

Som leder for Havtrygd og styremedlem i Sjøtrygdgruppen, var han sentral i salget av Zachariasbryggen. Ifølge Misje ble også andre profesjonelle eiendomsinvestorer kontaktet.

— Alle takket nei. Men Hauge var genuint interessert. Zachariasbryggen var hans baby, sier Misje.

BT har imidlertid fått bekreftet fra flere hold at det var flere interessenter. Etter at Hauge gikk inn i forhandlinger, skal Sjøtrygdgruppen ha engasjert et advokatfirma for å få inn flere bud på Zachen. Men før enkelte av investorene rakk å legge konkrete bud på bordet, klarte Hauge å lukke avtalen.

- Som lyn fra klar himmel

— Vi var i sjokk, sier Per Jørgensen i KJS. Han fikk seg en kalddusj denne kjølige junidagen i 2005. — Min 13 år gamle sønn fortalte meg at Zachen var solgt. Han fikk vite det i et friminutt i skolegården av en annen gutt, forteller Jørgensen.

Gutten i skolegården var sønnen til én av fire investorer Knut Jørgen Hauge fikk med seg for å skaffe nok penger til å sikre seg eiendomsjuvelen Zachen foran nesen på Bergens fremste eiendomsinvestorer.

— Det kom som lyn fra klar himmel, sier Steinar Knutsen.

Én annen som gjerne kunne tenkt seg å kjøpe Zachen, var Bergens ubestridte eiendomskonge, Geir Hove. Han fant imidlertid senere en bakvei inn i spillet om perlen i Vågen.

Andre boller

Knut Jørgen Hauge gikk etter hvert i gang med å sette planene for Zachariasbryggen ut i livet.

Én av dem som fikk merke endringene, var tradisjonsrike Baker Brun. Bakeriet flyttet inn i lokalene i fronten mot Fisketorget i 1988 og betalte 5–6000 kroner kvadraten da Hauge overtok.

Men med huseier Knut Jørgen Hauge på plass, ble det andre boller. Han krevde til slutt 20.000 kroner i kvadratmeterleie, ifølge Baker Brun-arving Gunnar Alsaker (70).

— Det ble et umulig regnestykke for oss.

Høsten 2009 flyttet Baker Brun ut av Zachen. Siden har ikke Alsaker vært tilbake.

— Vi var med å bygge opp Zachen. Så blir man behandlet på denne måten...

- Huseieren fra helvete

Idyllen skulle også til de grader sprekke i forholdet mellom Hauge og den største leietakeren, KJS.

Mens Knutsen, Jørgensen og Terje Johan Skjelbred holdt seg i bakgrunnen, gikk daværende daglig leder i KJS, Kåre Bottolfsen, i strupen på Knut Jørgen Hauge.

— Hauge må være huseieren fra helvete, sa Bottolfsen til BT i august 2008. Like før hadde Hauge forsøkt å mer enn doble husleien, noe KJS ikke godtok. KJS hadde også blitt truet med utkastelse.

Tidligere finansbyråd i Bergen, Trond Tystad, var hentet inn som styreleder i Hauges eiendomsselskap. I et brev til brannvesenet beskrev Tystad forhold han mente utgjorde en brannfare ved KJS' lokaler på Zachen. Dette ble senere brukt i retten som et argument for å kaste ut KJS, men førte ikke frem.

- En ren svertekampanje

I ettertid er dette brevet noe av det Steinar Knutsen husker best fra den bitre konflikten med huseieren.

— Det var en ren svertekampanje. Alt ble senere tilbakevist. Det var et slag under beltestedet fra Tystad, sier Knutsen.

Trond Tystad legger ikke skjul på at konfliktnivået var høyt, men avviser på det sterkeste at forholdene rundt brannsikkerhet var del av en svertekampanje.

— Som representant for huseier, satte jeg brannsikkerhet fremfor leietakers tilfredshet, sier Tystad.

KJS og Hauge brukte både Bergen tingrett og voldgiftsrett for å løse tvister om leienivå og varighet på leiekontrakten.

Etter at Kåre Bottolfsen gikk av i november 2008, gikk Per Jørgensen rett til Hauge for å få dempet konfliktnivået. Det lyktes han med. Når KJS etter planen skal flytte ut av sine siste lokaler på Zachen 23. april i år, er forholdet til huseier Hauge tilsynelatende bedre enn på mange år.

Ricks går i krigen

Men Hauge har fått nye fiender. Denne uken dumpet en hvit konvolutt fra Ricks ned i postkassen på tinghuset. Brevet er signert Tom Greni, daglig leder på Ricks. Innholdet kan vanskelig tolkes som annet enn en krigserklæring. Greni og Hauge er tross alt forretningspartnere. Ricks eier ti prosent av aksjene i restauranthuset. De er også største leietaker på Zachariasbryggen med barene Wave og Sun Z, samt Bryggekanten restaurant. I april åpner de også Pianobaren og Vinbaren når KJS må ut.

I brevet ber Greni Bergen tingrett foreta en rettslig gransking av enkelte økonomiske transaksjoner på Zachariasbryggen. Det har provosert Greni at Hauge overførte fem millioner kroner fra Zachariasbryggen Holding til sitt private selskap Siso Invest, som nedbetaling på et lån i en tid med dårlig likviditet.

Greni vil nå ha rettens hjelp til å finne ut om Hauge har tilgodesett seg selv på bekostning av andre kreditorer. Flere håndtverkere skal ha ventet på penger i forbindele med byggearbeidene på Zachen.

Ricks satset stort med Hauge

Forholdet mellom Greni og Hauge begynte godt. Dagen etter at Greni fikk vite at Hauge og hans medinvestorer hadde kjøpt Zachen, ringte han til investoren fra Sotra og spurte om han trengte leietakere.

Et par år senere åpnet Ricks sitt første utested på Zachen.

Etter det BT forstår har Ricks siden den gang gradvis økt sitt økonomiske engasjement i restauranthuset. Med aksjekapital på rundt ni millioner, lån og andre tilgodehavende, mener selskapet i Veiten at de har puttet inn over 17 millioner kroner.

Men i løpet av 2011 ble forholdet mellom Ricks og Zachariasbryggen; Greni og Hauge, stadig verre.

Krangler om leie

Ricks har ikke betalt leie for desember og januar på Zachen. Dette legger ytterligere press på et restauranthus som har slitt med likviditetsproblemer. Noen mener dette tyder på at også Ricks sliter økonomisk. Det avviser Greni.

— Vi betaler det vi skal ifølge kontrakten, sier han.

Etter det BT forstår er det her hunden ligger begravet. Greni mener at det er så mye mangler etter ombyggingen at huset ikke er ferdig. Derfor følger han en "ombyggingskontrakt".

Hauge holder på at restauranthuset var ferdig ombygget i høst, og at Ricks skulle betalt full leie fra september.

Hauge trenger pengene sårt for å få betalt Zachens kreditorer. Velger han å prøve å kaste ut Ricks, kan restauranthuset fort få en ny runde med rettssaker. Da kan det bli opp til Bergen tingrett å ta stilling til hvilken kontrakt som gjelder.

Tomteløse Hauge

Om Hauge gjorde en taktisk genistrek da han sikret seg bygget på Zachen, har flere stilt spørsmål ved om han likevel kan ende opp med svarteper.

Årsaken er at han ikke fikk tomtegrunnen med på kjøpet. Omtrent samtidig som Hauge kjøpte bygget, kjøpte Sjøtrygdgruppen selve tomten fra kommunen for 20 millioner kroner.

Tomten ble nesten umiddelbart solgt videre i det åpne markedet til Kløver Eiendom-investorene Geir Hove og Tom Rune Pedersen for rundt 30 millioner kroner. Hauge syntes det ble for dyrt.

Dermed må Hauge betale rundt 900.000 kroner i året til Hove og co. i festeleie. Neste sommer går festekontrakten ut. Ifølge avtalen har Hauge rett til å forhandle om en ny avtale, men spørsmålet er hvilken pris han må ut med.

— Vi får sikkert en høyere leie, men det lever vi fint med, sier Hauge.

Hva stor er kaken?

Hauges problem er at eiendomsbaronen Hove sitter på sterke forhandlingskort, for Hauges hundremillionersprosjekt har høyst uviss verdi uten en leieavtale med eieren av grunnen det står på.

Ifølge et notat fra jussprofessor Ernst Nordtveit er Hove som tomteeier forpliktet til å inngå en ny avtale med Hauge dersom sistnevnte tilbyr å betale markedspris.

Samtidig mener Nordtveit med bakgrunn i tomtefesteloven at dersom man ikke kommer til enighet om leie, kan begge parter kreve at tomteeieren – altså Kløver Eiendom – overtar bygningen til såkalt teknisk verdi.

Den er som regel langt under markedsverdi.

Geir Hove ønsker ikke å kommentere de pågående forhandlingene. Han legger likevel ikke skjul på at det hadde vært lettere å forhandle dersom økonomien på Zachen hadde vært bunnsolid:

— Hvis et prosjekt er godt, blir det en kake å dele. Men hvis det er dårlig og går med tap, blir det et spørsmål om hvem som skal ta tapet, sier han.

BNbank på besøk

Hvilken tilstand "kaken" er i nå, vil ikke Hauge snakke om. Skal vi tro andre BT har snakket med, går det trådt. Ombyggingen skal ha blitt betydelig dyrere enn budsjettert, gjelden høyere enn planlagt og likviditeten er og har vært presset - med misfornøyde kreditorer som resultat.

I forrige uke var én av topplederne i Zachens største långiver, BNbank i Trondheim, på besøk.

Regnskapene for Zachen er fra 2010, og forteller ikke all verden om situasjonen i dag. Driftsselskapet gikk da, mens ombyggingen fortsatt pågikk, med 15 millioner kroner i underskudd. Egenkapitalen var minus 20 millioner kroner.

Prøvde å selge Zachen

For rundt et år siden skal Hauge ha forsøkt å selge Zachen. Etter det BT får opplyst skal Hauge ha håpet å få minst 350 millioner for restauranthuset. Prosjektet hadde da en samlet gjeld rundt 200 millioner kroner.

Dessverre for Hauge ble det ikke noe salg.

Føljetongen om Zachen er langt fra over. Leietvisten mellom Hauge og Ricks er ennå ikke avklart, og Hauge må få en avklaring med Geir Hove om retten til å leie grunnen videre.

Knut Jørgen Hauge vil ikke svare på noen spørsmål om økonomien på Zachen. Han vil heller ikke svare på den personlige kritikken mot ham, eller kritisere andre.

— Jeg vet hvordan dette ender. Fakta dreper alle diskusjoner til slutt.

<b>OM ZACHEN 1:</b><i> – Forholdet mitt til Zachariasbryggen er ganske nytt. Vi startet opp restauranten her i november. Jeg trives godt her og det er et fint forhold mellom arbeidstakerne på huset, sier Arve Tonning (33), som er daglig leder ved Hanseaten tapas.</i>
<b>OM ZACHEN 2:</b><i> – Vi synes det er en kjekk plass. Her kan du velge om du vil på fest eller bare sitte å snakke på en rolig plass, sier gjestene Isabell Sjaastad (20) og Inghild Otnem (20).</i>
<b>OM ZACHEN 3:</b><i> – Vi har et godt samhold mellom de ansatte her på Zachariasbryggen, og jeg har ett ekstremt forhold til huset etter å ha drevet Havariet bar i fjorten år, sier daglig leder Inger Høgset (38).</i>
Odd Mehus
<b>OM ZACHEN 4:</b><i> – Jeg har gått her i over 20 år og har fått mange venner som stadig møtes her, sier Rolf Birkeland (54), som er gjest og quizarrangør på Havariet bar.</i>
Odd Mehus