Sannsynligvis tar pessimistene feil. Faren for krakk har sjelden vært mindre enn den er nå.

Flere enn jeg trakk et lettelsens sukk da Bjørn Skogstad Aamo gikk av som sjef for Finanstilsynet. Da hadde han i årevis gjort sitt beste for å skremme det eiendomsglade, norske folk med et boligkrakk som halsstarrig nektet å komme. Det hjalp bare så lite at han forlot sjefsstolen. For hans etterfølger, Morten Baltzersen, er ikke stort bedre. Snarere tvert imot. Det var han som nylig skjerpet kravet til egenkapital for å få lån til egen bolig fra tidlige re 90 prosent til dagens 85 prosent i håp om å bremse etterspørselen og dermed redusere prisveksten. Muligens gjør skjerpelsen bare vondt verre.

Det er ikke unaturlig at debatten om boligprisene blusser opp akkurat nå. Ifølge den siste statistikken steg boligprisene rundt 9 prosent i 2011 etter en kraftig opptur også i 2010. Dessuten har boligpessimistene fått god hjelp utenfra. Skagenfondene hadde til sin årskonferanse for en drøy en uke siden hentet inn den amerikanske Yale-professoren Robert Shiller. Shiller innrømmet åpent at han visste fint lite om det norske boligmarkedet, men på rent statistisk grunnlag mente han å kunne se en kraftig boligboble i Norge. Og alle priskurver som bare går én vei, sprekker, hevdet han. Deretter forlot han Norge.

Grunnleggende betingelser

Jeg innrømmer selvsagt at Shiller har et poeng. Veksten fra de to siste årene kan ikke fortsette evig. Men det forhindrer ikke at den kan fortsette så lenge den baserer seg på helt grunnleggende forhold. Og de grunnleggende forhold er lette å spore.

Det viktigste er at det bygges for få boliger i de områder av landet som har den største etterspørselsveksten, Oslo og de øvrige store byene, ikke minst Stavanger-området, hvor prisveksten er ekstra kraftig.

Årsakene er flere. Behandlingstiden for nye prosjekter i kommunene er håpløst lang, byggebransjen sliter kraftig med å skaffe kompetent arbeidskraft og i flere byer er mangelen på byggeklar tomtegrunn betydelig. Tilbudet på boliger blir dermed for lite og dekker langt fra etterspørselen.

Og etterspørselen kommer ikke til å bli mindre i årene fremover. Innvandringen er stor og Norge kan skilte med Europas høyeste fødselsrate. Dessuten er lånerenten rekordlav og på vei til å bli enda lavere takket være rentenedgangen i pengemarkedet. De fleste fagøkonomer mener de lave rentene vil forbli lave lenge på grunn av svekket internasjonal vekst, ikke minst i Europa.

Når så de lave rentene for Norges vedkommende faller sammen med høy lønnsvekst år etter år, samtidig som prisene på en rekke forbruksvarer stadig faller, er svaret gitt: Folk bruker pengene på større eller bedre boliger samtidig som flere unge ser muligheten til å komme inn på boligmarkedet.

Hvis de ikke stoppes av Baltzersens ferske 85-prosents regel, da. I så fall drives førstegangskjøpere uten velstående foreldre over i et stadig dyrere leiemarked og blir uten mulighet til å ta del i den formuesoppbygging som mange førstegangskjøpere har kunnet glede seg over de siste par årene. Det var knapt Baltzersens mening med skjerpelsen, men faren er stor for at det likevel blir resultatet. I byggebransjen diskuteres det allerede å redusere byggingen av små leiligheter fordi deler av markedet kan falle bort som følge av låneskjerpelsen.

Glemt prisnedgang

Hvor stor er så prisoppgangen på boliger i et litt lenger perspektiv enn de to siste årene? Svaret varierer kraftig fra landsdel til landsdel og ikke minst mellom by og land. Men uavhengig av lokale forskjeller, ser de fleste dommedagsprofetene i eiendomsmarkedet ut til å ha glemt den relativt sterke prisnedgangen som inntraff etter forrige pristopp i 2007. Både i 2008 og 2009 falt prisene til tross for kraftig redusert boligbygging i tilknytning til den internasjonale finanskrisen.

Den prisveksten som kom i 2010 gjorde ikke stort annet enn å utligne nedgangen fra de to foregående årene. Prisstigningen siden 2007 blir dermed ikke sterkere enn stigningen i 2011 isolert, altså 8–10 prosent over en periode på fire-fem år. Den stigningen burde knapt være sterk nok til å få politikere og byråkrater til å ligge våkne om natten.

Når jeg først er i det optimistiske hjørnet, er det også verd å legge seg på minnet at det norske folk er et grunnleggende fornuftig folk. Jeg tror svært få påtar seg boliggjeld hvis de tviler på å kunne håndtere gjelden ved en eventuell prisnedgang.

Selv ikke etter krakket i begynnelsen av 1990-årene – hvor boligmarkedet falt mellom 35 og 40 prosent – kunne bankene melde om noen bølge av mislighold. Mange måtte riktignok kutte ned på andre utgifter for å kunne mestre gjeldsbyrden, men de aller fleste rodde seg pent i land.

Det er vanskelig å tro at låntagerne vil klare seg dårligere denne gang hvis et prisfall til tross for mine argumenter i denne kommentaren skulle inntreffe. Jeg tipper at flyselskaper, treningssentre, reiselivsoperatører og Hennes & Mauritz vil tåle en nedtur i boligmarkedet dårligere enn bankene. Det er tross alt boligene som er viktigst når det virkelig gjelder.

Neppe prisfall

Hvordan blir så prisutviklingen i år og i årene fremover? Uforutsette ting kan selvsagt skje, men hvis Europa, slik det kan se ut til nå, kommer noenlunde uskadet gjennom gjeldsproblemene, ser jeg ingen gode grunner til at norske boligpriser skal falle. Tvert imot tror jeg vi får pen, om enn lavere vekst enn i de to siste årene, en vekst som trolig vil fortsette så lenge reallønnsveksten fortsetter å holde seg på dagens nivå.

En forutsetning for denne spådommen er at politikerne ikke tukler til dagens gunstige boligbeskatning. Men det skjer uansett ikke før etter neste stortingsvalg. Mangt kan sies om våre politikere. Men politisk selvmord kommer vi knapt til å kunne beskylde dem for.

Ha en god helg!