Når deler av markedet faller i pris, blir avstanden større mellom attraktive områder og mindre populære strøk.

Mange selgere har også urealistiske forventninger til hva som kan oppnås av pris i luksussegmentet. Kjøperne er mer kresne, markedet mer krevende, og det kan ofte ta opp til et halvt år å omsette de dyreste boligene.

Øyene i Oslofjorden

Eiendomsmegler Kim André Krabbe hos Privatmegleren Panorama, med lokalkontor på Kastellet i Oslo, har spesialisert seg på boligmarkedet på Nedre Bekkelaget og øyene utenfor – Malmøya, Ulvøya og Ormøya.

Her går ordinære rekkehus med utsikt for 8–9 millioner kroner, og boliger med utsiktstomter går fort for 20 millioner kroner.

— Det erekstremt viktig å priseboligen riktig. Beliggenhet betyr helt klart mer enn andre kvaliteter ved boligen, og kjøperne er kanskje enda mer bevisst på hva de vil ha nå. Jeg har solgt flere dyre boligeri årenn i fjor, slik sett har høsten gått bedre enn forventet, og det er fullt trykk i markedet her nede.

— Jeg har solgt 15–16 boliger på øyene fra 9 millioner til 20 millioner kroner. Det har vært en vanvittig prisstigning i området rundt Nedre Bekkelaget og øyene utenfor, og strøket trekker også stadig flere tradisjonelle Oslo vest-kjøpere til seg og folk fra andre bydeler i Oslo som oppdager området, sier Krabbe.

Følg Aftenposten Bolig på Facebook!

Intern flytting

— Flere oppdager kvaliteter ved disse sjønære områdene. Vi ligger på den riktige siden solmessig, og mange av eiendommen her har sol til langt på kveld – til 22.30 på sommerstid, sier Krabbe, som i forrige uke solgte en hel tomannsbolig på Ulvøya til 17 millioner kroner. Prisantydning var 17,9.mill.kr.

Krabbe har mange barnefamilier i kundekretsen som allerede bor i området.

— Mange som har et forhold tilstrøket, blir boende her i generasjoner, og er man først fornøyd med skolekretsen, så er det ofte et argument. Det er absolutt en del flytting internt i dette området, sier Krabbe.

Han selger nærmere 90 prosent av eiendommene i området rundt Nedre Bekkelaget.

Ca. en tredjedel av eiendommene hans blir ikke annonsert, og selgesutenom det ordinære, åpne markedet.

— Jo dyrere boliger, jo flere er det som ikke ønsker oppmerksomhet om salget. Dette handler om diskresjon, det kan være en vanskelig skilsmisse, dødsfall, arveoppgjørog kanskje medprofilerte mennesker involvert, sier Krabbe.

- Mindre målgruppe

Eiendomsmegler og faglig leder Christie Røthe hos Sem & Johnsen Eiendomsmegling sier at boliger med en prislapp på over 20 millioner i dag er noe vanskeligere å omsette fordi målgruppen i dette segmentet er blitt noe mindre.

— Vi ser allikevel at hvis det er det riktige objektet med riktig beliggenhet eller adresse, går det stort sett veldig bra, sier hun.

Boliger til rundt 10–15 millioner er også noe tregere å selge nå enn hva vi så før sommeren, men om dette er en liten sesongjustering eller en ny trend, synes vi det er for tidlig å si noe om

Om populære områder sier hun: - Vi ser at Tjuvholmen er blitt et svært ettertraktet område.

Vinderen og Ris

— Ellers syntes vi det er de samme populære områdene som fortsatt gjelder, sier Christine Røthe og fortsetter:

Eneboliger: Vinderen, Ris, Slemdal, Vettakollen, Snarøya og Bygdøy.

Leiligheter: Gimle, Frogners beste områder, og her skal høyinntektsgruppene ha heis – garasje – terrasser – utsikt til byens beste strøk.

— Høyinntektsgruppen ser etter beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet. I tillegg til arkitektur og et idyllisk område når det gjelder hus. Vi ser også at skolekrets har mye å si, så kundene er villig til å strekke seg langt for å komme innenfor den spesifikke skolekrets de ønsker barna skal være i. I tillegg til infrastruktur som kommunikasjon, idrettsanlegg og barnevennlig område, sier Christine Røthe hos Sem & Johnsen Eiendomsmegling.

Kontoret har solgt ti boliger mellom 16 og 27 millioner kroner så langt i år. Hovedtyngden av disse boligene ligger på Frogner, Snarøya, Voksenlia og Bygdøy.

Følg oss på Facebook!

Nordberg mer attraktivt

Eiendomsmegler og partner Jan Fredrik Bonde hos meglerfirmaet Advokat Torbjørn Ek AS har solgt syv eiendommermed prislapp fra 20 millioner kroner og oppover iår.

— Det er mer enn normalt, og det viser at markedet fungerer. Men markedet er mer selektivt, og kjøperne i dette prissegmentet er nok færre, sier Bonde.

— Beliggenhet betyr som alltid mye, og det er både nye og gamle penger i markedet. Nylig fikk jeg i oppdrag å finne en bolig for en klient med øvre grense på 40 millioner kroner.

Bondeopplever at flere selgere ønsker diskresjon, og på eiendommer fra 20 millioner kroner og oppover selges 40–50 prosent utenom det åpne markedet.

Han sier at området rundt Nordberg har hatt den største prisveksten de siste 8–10 årene, og at kvadratmeterprisene på normalboliger nå er høyerepå Nordbergenn flere områder i Holmenkollen.

— Nordberg er utrolig populært. Det er stor etterspørsel etter boliger i dette området. Mange leger ønsker seg dit. Med nærhet både til Ullevål, Rikshospitalet og Marka, så er dette veldig attraktivt for mange, sier Jan Fredrik Bonde.

55 mill. på Nesøya

Eiendomsmegler Erik Steen hos Krogsveen i Bærum har ute for salg en strandeiendom på Nesøya i Asker med prisantydning 55 millioner kroner. Det er Europris-arving Maria Høili som selger boligen. Steen sier interessen har vært god og at han er i prosess med flere aktuelle kjøpere.

— Markedet er positivt, men det har vært et paradigmeskifte i deler av luksusmarkedet de siste fire-fem årene. Før 2008 var det mange som hadde kommet raskt til lett-tjente penger, og de satt sværtløst. Nå opplever jeg at potensielle kjøpere tenker seg godt om, og det er et segment som har tjent gode penger både før og etter finanskrisen, sier Steen.

Han har ute for salg seks eiendommer med prisantydning over 25 millioner kroner og tre eiendommer over 40 millioner kroner.

— Men her er det ikke kjøpere som forhaster seg. Dette handler om gjennomtenkte boliginvesteringer, sier Erik Steen.