Konkurransedirektør Christine Meyer skuer ut over et av Bergens ferskeste boligområder. Bak henne stiger verdens høyeste trehus til værs. Meyer er begeistret for at boligbyggingen letter trykket i en av Norges mest pressede byregioner, men samtidig er hun fullstendig klar over et misforhold som er blitt mer og mer tydelig de siste årene:

Prisene for nye boliger stiger mer enn kostnadene, og det bygges for lite i landets byer. Konsekvensen er ujevn konkurranse og dyrere boliger til forbrukerne.

— På den ene siden forstyrrer reguleringsprosessene konkurransen i markedet. Samtidig er det begrenset konkurranse med økende konsentrasjon av store aktører. Vi har sett på hvordan dette virker sammen, og det forsterker et allerede negativt bilde, sier Meyer.

Kommunen faller fra

I litt under et år har Konkurransetilsynet tatt for seg boligbyggingen i Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Sandnes og Kristiansand (se fakta).

Tirsdag offentliggjør de en rapport som viser nedslående resultater:

Noen få, kapitalsterke aktører kontrollerer store mengder underutviklet tomteland.

Små aktører møter høye etableringsbarrierer, noe som gir ujevn konkurranse og dyrere priser.

Planprosessene i byene går altfor sakte og blir ofte svært kostbare.

Kommunene har gått fra å være aktive initiativtakere til passive tilretteleggere for private utviklere.

Dagens innsigelsesordning er ineffektiv og må endres for å øke forutsigbarheten i boligbyggingen.

— Prosessene krever at du må ha en betydelig finansiell kapasitet for å overleve. Kommunene må bli nødt til å se på egen saksbehandlingstid og skape forutsigbarhet i kostnadene, sier konkurransedirektøren.

I ytterste konsekvens kan det bety at kommunene aktivt må gå ut og kjøpe tomter selv.

— Men i så fall må det gjøres på en svært ryddig måte. Vi er mest opptatt av tilrettelegging og at byene tenker langsiktig infrastruktur. Kommunene må ta mer ansvar fra start og frem til ferdigregulerte tomter, sier Meyer.

- I tillegg sitter flere storbykommuner på store tomteområder som kan utvikles og reguleres til boligområder, legger hun til.

Tomtekonger

Markedskonsentrasjonen trekkes frem som et stort hinder for boligbyggingen. Basert på tomtebanker og potensielle boliger, kontrollerer de tre største utviklerne i Oslo hele 80 prosent av markedet. Til sammenligning er andelen 74 prosent i Trondheim og Sandnes, 65 prosent i Stavanger og 57 prosent i Bergen .

— Vi er bekymret. Beholdningen gjør at store aktører kan posisjonere seg, eksempelvis ved å holde tilbake ferdigregulerte tomter fra markedet i gode tider for å presse prisene opp. Gjør vi ikke noe med dette reguleringssystemet, vil det forsterke seg, sier prosjektleder Sven Heidar Larsen.

Konkurransetilsynet går så langt at de foreslår at kravet til byggetillatelse bør avskaffes når en godkjent detaljplan foreligger. Forslaget er identisk med Konkurrensverkets linje i Sverige.

— Vi mener det er en god idé å samkjøre alle prosessene om planforslag, innsigelser, rammetillatelse og byggetillatelse. Umiddelbart vil det gi raskere prosesser, sier Larsen.

FRA NÆRING TIL BOLIG: Havneområdene i Bergen er blant de mest attraktive tomtene i Bergen, mener konkurransedirektør Christine Meyer. Her fra et av prosjektene i Damsgårdssundet.
Eirik Brekke

Innsigelser må bortDet er problematisk at dagens ordning utløser en ny rett til innsigelse i hver runde, mener Meyer.

— Når alle statlige instanser kan komme med innsigelser, som er mer eller mindre velbegrunnet, er det viktig at kommunen eller utviklerne skjærer gjennom. Noen må ta tak og rydde bort irrelevante innsigelser og innsigelser som er i konflikt underveis, sier hun.

- Ruger ikke

Konklusjonen om de mektige aktørene bygger på et svakt grunnlag, mener Norges største boligbyggelag, Obos.

— Tomtebanken vår kan gi 30.000 boligenheter, men i et år med maksimal utnyttelse klarer vi kanskje å realisere ti prosent av dette, sier Daniel K. Siraj, konserndirektør for boligutvikling.

— Noen tror vi ruger på tomtene, men perspektivet vårt er minimum ti år. Markedsmessig er det også umulig å bygge fortere, sier han.

- Ting tar tid

Kommune, stat og fylke har ofte motstridende interesser, mener utbygger.

— Mange av konklusjonene til Konkurransetilsynet er korrekte. Først og fremst er det riktig at planprosessene tar veldig lang tid. Kommunen har én oppfatning, mens stat og fylkeskommunen har andre. Interessene går på kryss og tvers av hverandre. Da sier det seg selv at ting tar tid, sier konsernsjef i Constructa, Thor Småbrekke.

Innspill og varsler bør heller behandles parallelt, i stedet for at prosessene kommer etter hverandre som i dag, mener han.

Har egne avtaler

Byråd for byutvikling, klima og miljø i Bergen, Henning Warloe (H), forstår frustrasjonen. Skal praksisen endres må høyere makter på banen.

— Dette er reformarbeid som regjeringen må ta seg av. Jeg er enig i at dagens ordning er ineffektiv, men det er også en konsekvens av et komplisert samfunn. Det er strengere regler og mange flere aktører å forholde seg til, sier Warloe.

Tidligere satt kommunen på et eget tomteselskap og var aktiv i boligbyggingen. Byråden tror det er mulig å hente frem igjen perspektivet, uten at rolleblandingen blir for stor.

Les også:

— Boligprosjekter på Mindemyren og Møllendal er to eksempler. Gjennom utbyggingsavtaler koordinerer vi offentlige interesser i et område, og lager avtaler med private utbyggere for å forenkle planarbeidet.

Vil slakke på kravene

Konkurransetilsynets forslag om at kravet til byggetillatelse bør avskaffes når en godkjent detaljplan foreligger, er Warloe imidlertid ikke så begeistret for.

— Vi har allerede et utvalg som ser på hvordan vi kan forenkle planprosessene.

Byråden ønsker seg en ambisiøs fortettingspolitikk i sentrum, men ofte står tekniske krav i veien.

— I forbindelse med den nye kommuneplanen, der første del behandles i år, må vi diskutere om vi skal stille snillere krav til byboligutvikling. Parkeringsplasser til alle boliger er et typisk krav jeg mener vi kan slakke på etter hvert.