— Dette er kanskje et så prinsipielt spørsmål at det ender et helt annet sted i domstolsystemet.

Det sa advokat Magne Revheim under sin sluttprosedyre i retten onsdag formiddag. Revheim representerer Knut Jørgen Hauge som eide bygget på Zachariasbryggen inntil selskapet hans gikk konkurs i fjor høst.

Sliter du med å henge med i svingene på Zachen? Les vår bakgrunnsartikkel her.

Hauge mener tomteeierne Tom Rune Pedersen og Geir Hove må betale markedsverdi for bygget, mens Hove og Pedersen kun vil betale det det ville kostet å gjenoppføre bygget. Anslagene på de to ytterpunktene varierer fra 700 millioner og ned til 50 millioner.

Retten har to valg

Tomtefesteloven omtaler de to alternativene over for betaling når et bygg overføres fra den som eier byggget (fester) og til den som eier tomten (bortfester).

— Det er lovens regel som skal anvendes, men den er taus i valget, sa advokat Revheim.

Nettopp på grunn av mangelfulle retningslinjer og rettsavgjørelser på dette området, varslet Revheim at saken neppe vil ende når dommen fra tingretten foreligger.

Mener riving er urealistisk

På vegne av sin klient argumenterte han for at det vil være totalt urimelig dersom Hove og Pedersen overtar restaurantbygget uten å måtte betale mer enn byggekostnadene.

— Dersom festeren har skapt verdier oppå tomten som ved et pennestrøk overføres til bortfester uten vederlag, stikker det dypt i en rettferdighetsfølelse.

Videre mener Revheim at dersom man krever å betale for hva det vil koste å gjenoppføre bygget (teknisk verdi), så må det være en realisme i et slikt alternativ. Det er det ikke, ifølge Revheim.

— Du får ikke rive et bygg før du får tillatelse til å gjenoppbygge det. Vi tror ikke det er noen form for realisme i en anførsel om at dette bygget kan rives og gjenoppføres. Derfor mener vi at teknisk verdi ikke er en aktuell problemstilling.

- Må se på potensialet

For å beregne markedsverdien for bygget, ba Revheim dommerne se på inntektspotensialet på Zachariasbryggen, og ikke hva leien faktisk har vært de siste årene.

Dette begrunnet Revheim med at Hauge har foretatt store investeringer og at det har vært mye bråk med leietakere og i mediene som har ført til at inntektene har vært lavere enn potensialet i fremtiden.

Advokaten pekte også på avtalen Hove og Pedersen har gjort med BN Bank som fører til at trønderbanken overtar 40 prosent av bygget og tomten på Zachariasbryggen. Revheim viser til at eierposten BN Bank får for sitt pant i eiendommen, tilsier en verdi på tomt og eiendom på tilsammen 500 millioner kroner.

Revheim oppfordret dommerne til å trekke tomtens verdi fra den samlede verdien de måtte komme frem til for bygg og tomt. Tomten ble kjøpt for rundt 30 millioner kroner av Hove og Pedersen i 2005.

Motpart krever teknisk verdi

Advokat Sam E. Harris, som representerer Hove og Pedersen, overtok ordet litt før lunsjtider. Han gikk dypere inn i det juridiske og argumenterte for at tingretten var nødt til å legge til grunn teknisk verdi i den aktuelle saken.

Deretter viste han til en rekke regneeksempler for å synliggjøre oppføringskostnadene for det 4200 kvadratmeter store bygget på Zachariasbryggen. Eksemplene viste prisen ved en kvadratmeterpris på 25.000 kroner pr. kvadrat, 30.000 kroner og 35.000 kroner.

Med en kvadratmeterpris på 35.000 kroner, vil bygget ifølge Harris koste 148 millioner kroner.

— Dette er før fradrag og slit for elde. Med 30 prosent fradrag for det, vil man komme ned i 104 millioner som bygningsverdi, sa Harris.

- Ender uansett rundt 100 mill.

Advokaten understreket at hans tall kun var eksempler, og at det er tingretten som skal fastsette prisen som skal betales.

— Men det dette leder til er at man ender rundt 100 millioner kroner. Kanskje noe under, men neppe så mye over, sier Harris.

Dersom retten skulle lande på å legge til grunn markedsverdien for bygget, og ikke den tekniske verdien, mener Harris at denne ligger langt under anslaget fra motparten.

Ved å legge til grunn et leienivå på 15 millioner i året og ulike avkastningskrav (yield), viste Harris ulike regneeksempler som verdsatte bygget på Zachen til mellom 80 og 109 millioner kroner. Hauge mener disse regnestykkene baserer seg på alt for lav leie og at tomten verdsettes kunstig høyt i forhold til bygget.

Rettssaken avsluttes onsdag ettermiddag.