— Dette er bygg som er planlagt ferdig i 2008 og 2009, men det finnes flere planer av mer langsiktig karakter. Alt er imidlertid avhengig av at det finnes leietakere.

Direktør for DnB NOR Næringsmegling AS i Bergen, Rossy Addington, anslår det totale kontorarealet i Bergen til rundt 1,5 millioner kvadratmeter. For at en utbygger setter i gang et prosjekt regner Addington som tommelfingerregel at cirka 70 prosent av arealet må være forhåndsutleiet.

Leder av Kyte Næringsmegling AS, Lars Morten Kyte, peker på at det nå også settes i gang bygging av kontorbygg med en forhåndsutleieprosent på 50 til 60, på grunn av et godt leiemarked.

Utenfor sentrum

De nye byggene kommer i randsonen rundt sentrum.

Størst aktivitet øyner Addington i næringskorridoren fra Solheimsviken til Kristianborgsvannet.

Ifølge Lars Morten Kyte har mange bedrifter i Sandsliområdet etter hvert også fått stort behov for større arealer. Blant annet tar Odfjell Drilling i bruk sitt nye kontorbygg vegg i vegg med sitt nåværende bygg 18. april.

Addington mener kontorbyggarealene som planlegges og er under arbeid i Bergen utgjør rimelig små arealer i forhold til Bergens størrelse.

Sjef for GC Rieber Eiendom AS, Bjart Nygaard, peker på at nettotilveksten egentlig blir enda mindre. Dette fordi en del kontorbygg omgjøres til boliger, noe rives og andre typer bygg reises.

Ikke bare bygges det få kontorbygg i Bergen, men det omsettes lite eiendom forhold til f.eks. Trondheim og Norge for øvrig.

Bergen er atskillig større enn Trondheim, men i 2006 ble det omsatt næringsbygg i Bergen for rundt regnet to milliarder kroner. I Trondheim var tilsvarende tall fem milliarder. I Stavangerområdet gode tre milliarder og i hele Norge ble det omsatt slike bygg for 68 milliarder i fjor.

— Investorer i Bergen er mer langsiktige. De foredler eiendommene og beholder dem, mens man ellers i landet er mer tradingorientert og velger å ta gevinst, mener Addington.

Men det skjer mer i Bergen enn oversikten over rene kontorbygg skulle tilsi.

Kjempebygg i Arna

Asko bygger et logistikksenter i bydelen Arna på 50.000 kvadratmeter og flytter alt fra anleggene på Midtun.

Åsane Senter har store planer om utbygging for 450 millioner kroner de neste ti årene. Ikea planlegger stort bygg noen steinkast unna. Det skjer ellers mye nytt i bydelen Åsane innen handel og industri.

Positive trekk er at det ikke er fremleie av kontorarealer og at arealledigheten i Bergen er synkende. Den ligger nå på ca. 5,7 prosent. Det utgjør ca. 85.000 kvadratmeter.

I sentrum er åtte til 10 prosent av kontorarealene ledige, ifølge Addington.

Lars Morten Kyte ser også for seg økt etterspørsel. Han viser til at lav arbeidsledighet normalt er en indikasjon på økt etterspørsel etter kontorer. Nå er arbeidsledigheten historisk lav med 2,2 prosent i Hordaland.

Kyte påpeker at det nå oppnås leiepriser på 1550 kroner pr. kvadratmeter, noe som igjen forsvarer oppføring av nye kontorbygg

I snitt ligger nettoavkastningen (yield) for kontorbygg i Bergen på ca. seks prosent, en oppgang fra 5,5 prosent fra første halvår i fjor, sier Addington.

— Bergen trenger nye effektive kontorbygg. Vi tror leieprisene fremdeles vil øke moderat i alle områder, sier Kyte.

Han antyder en nettoavkastning på mellom seks og åtte prosent.

Det er smått med selgere av kontantstrømseiendommer, men etterspørselen er stor. Selgerne sitter på gjerdet i håp om høyere priser. Det var trenden i 2006 og det er så langt trenden i første kvartal i år.

Indikasjon på økende yield fra 5,5 til seks prosent for eiendom med beste kvalitet bør tilsi at de som ønsker å realisere gevinst bør vurdere dette nå før yield-nivået øker ytterligere, sier Addington.

NÆRINGSKORRIDOREN: Her kommer et nytt kontorbygg (Kanalveien 52). I første omgang blir det på 11.600 kvadratmeter, men er planlagt med en total størrelse på 24.000 kvadrat.
Rune Nielsen