Hybel på kontoret

Det var fleire butikkar i gata mi på Nordnes tidleg på sytti-talet. Og det var endå fleire tomme butikk- og verkstadslokale. Dei gamle trehusa er fleksible, butikkar og verkstadar vart innlemma i buareala, utan særleg oppstuss. Slike gater toler slike bruksendringar, om dei ikkje blir øydelagde av hyblifisering. No er det ikkje lenger i gamle bygardar, men i omgjering av større kontor- og lagerlokale til bustadføremål spekulasjonspotensialet ligg.

Geir Hove, Bergens fremste eigedomsmagnat, seier til Bergens Tidende at han har fleire tusen kvadratmeter næringsareal som kan omgjerast til bustader. I tillegg har han sett på mange bygg som står tomme, og som han ville kjøpt dersom han hadde visst at han fekk dei omregulert. Bustadprisane er for høge, ombygging av kontor til bustad er ein kjapp og effektiv måte å løysa problemet på, seier han.

Men denne typen idealisme kan også gjera det vanskelegare for kreative sjeler å skaffa nokolunde rimelege lokale til sine føretak. Dei store scenekunstprodusentane i Bergen er på utkikk etter felles lager- og verkstadslokale, gjerne i ein gammal fabrikk, blir det sagt. Ledige, gamle fabrikklokale er knapt å oppdriva i sentrale bydelar. Det har gått med dei som med verkstadane i byens smau, mange er rivne, andre har for lengst fått nye brukarar.

No er det halvgamle og halvmoderne næringslokale som har utspelt si gamle rolle, som er vanskelege å finna leigetakarar til, som gjev mindre forteneste. Løyve til bruksendringar kan gje ein foretenestemargin for Geir Hove og andre i hans situasjon er på rundt 15.000 kroner kvadratmeteren, ifølgje Dagens Næringsliv. Sjølv med fråtrekk som følgje av at eigedomsprisane er høgare i Oslo enn i Bergen, blir det pengar av fleire tusen ledige kvadratmeter.

Korvidt ei omfattande ombygging ville kjøla ned temperaturen i bustadmarknaden, slik Geir Hove hevdar, er ei anna sak. Ombygging av ti tusen kvadratmeter kan kanskje utgjera eit par hundre små husvære. Fordelt over nokre år vil ikkje det vera særleg utslagsgjevande i høve til behovet for nye husvære, som blir rekna til minst 2000 kvart år. Og til den nyproduksjonen er det nok tilgang på areal, ifølgje Bergen kommunes plansjef, Mette Svanes.

Bruksendringar kan i somme høve vera lite problematiske i høve til bymiljøet. Dei medfører gjerne oppgradering av bygg, og i somme høve har bruksendringar skapt attraktive, nye bustader. Men kommunen har få verkemidlar til å krevja oppgradering av omgjevnadene, som ved nybygg. Det kan få uheldige konsekvensar både for bumiljløet og for bymiljøet. Kommunen risikerer å bidra til store gevinstar for private eigarar, utan å få noko att til offentlege investeringar til gjengjeld for denne indirekte subsidieringa.

Forventning om verdiauke vil dessutan forsterka presset for bruksendring for verneverdig bygningar. Særleg utsette er Sandviksboder, som har nasjonal verneverdi, jamvel internasjonal verneverdi, ifølgje byantikvaren. Ombygging vil redusera, i verste fall øydeleggja verneverdien. Betre tilpassa bruk, som må vera utgangspunktet for kommunen, vil gje vesentleg mindre avkastning enn ombygging til bustader. Eigedomsverdien er dermed avhengig av politiske avgjerder. Kommunen må likevel bidra til at huseigarane får ei avkastning på kapitalen som kan forsvara istandsetjngs- og vedlikehaldskostnader for verneverdige bygg og anlegg. I somme tilfelle er offentleg støtte det einaste som kan forsvara slike utgifter.

Men eigedomsutviklarar skal ikkje kunna rekna med at kommunen bidreg til bruksendring berre for å auka fortenestemarginane. Alternativet til bruksending kan vera at eigarne tek konsekvensen av dei minst rekningssvarande investeringane gjennom lågare husleige, utan å venta lommepengar frå Monica Mæland. Byen treng rimelege, sentrale næringslokale for å gje plass til dei kreative sjelene som er naudsynte for eit attraktivt bymiljø. Det er ei langsiktig investering, som ein kanskje ikkje kan venta at eigedomsmagnatar er opptekne av eller er interesserte i å forstå. Dei kommunale styresmaktene, som avgjer søknader om bruksendring, skal ha slike langsiktige perspektiv.

Synspunkt? Sei di meining her.