En rekke festere ble plutselig innkrevd langt høyere avgifter, selv om det står i lovens § 15; «at begge parter kan kreve festeavgiften regulert i samsvar med endringen i pengeverdien, med mindre de tvilløst har avtalt regulering på annen måte.» Mange festere har derfor protestert kraftig. Justisdepartementet vil i nær fremtid legge frem et nytt lovforslag. De politiske partiene vil trolig bli enige om rett til å innløse tomtene etter kortere festetid. Dessverre er forvirringen rundt innløsningspris enda større enn for festeavgiftene.

Festeavgifter:Tomtefesterforbundet har samlet inn materiale om over 3000 festeavtaler. For en tredjedel av disse er det avtalt regulering etter prisindeksen, og avgiften for disse er økt med knapt 30 prosent etter lovendringen, hvilket er akseptabelt. For de to tredjedeler som har avtale om regulering på « annen måte» , økte plutselig avgiften 4 ganger for boligtomter og 4,8 ganger for hyttetomter, selv om avgiften også her var steget med pengeverdien før loven trådte i kraft. Svært mange har fått krav tilsvarende lovens maksimalgrense på kr 9000 pr. mål for avtaler inngått før 1983, og mer for senere avtaler. Grensen er den samme for tomter under 1 mål, og festere med små tomter har fått urimelige krav, opptil kr 8700 for tomter på 100 m². Regelen om at begge parter kan kreve festeavgiften regulert i samsvar med pengeverdien, bør gjelde alle avtaler, og maksprisen bør selvsagt være proporsjonal med arealet.

Innløsningspris: Ifølge § 36, 2. ledd i dagens kronglete lov; skal innløsningsprisen fastsettes ved at det tas utgangspunkt i avtalt pris ved inngåelse av kontrakten, og prisen skal så justeres etter prisindeksen — frem til innløsning foretas. En evt. verdistigning skal fordeles likt mellom partene, unntatt hvis fester spesielt har bidradd til stigningen. Ved å holde på utgangspunktet i tidligere verdi, unngår man mange konflikter i relasjon til inngåtte avtaler. Beregningsmåten er også uavhengig av rentesatsen, men medfører dessverre at partene ofte krangler om hvor stor verdistigningen er, og hvem den bør tilfalle.

Aps mer praktiske forslag om at innløsningsprisen skal settes til 25 ganger den indeksregulerte festeavgiften vi hadde før lovendringen, er generelt i samsvar med 1. ledd av § 36. Forslaget er ifølge Ap basert på at 25 ganger festeavgiften angir nåtidsverdien for avkastning av tomten. Det tilsvarer at man i løpet av 25 år har betalt full pris for tomten, hvis festeavgiften var 4 mprosent av takst. Imidlertid har de fleste i de siste 25 år betalt avgift utregnet fra minst 6 prosent av verdien, og faktoren burde kun være 17 ganger. Aps forslag betyr derfor at hvis fester innløser tomten etter 25 år, har han samlet betalt mer enn full pris i avgifter og dernest full indeksregulert pris ved innløsningen. Det må være rimelig avkastning.

Markedspris?Ikke alle bortfestere har vært grådige, men enkelte har beregnet avgift ut fra dagens markedspris på tilrettelagte tomter i utbygd strøk, også der festerne har betalt alle utgifter til opparbeiding av tomt og felles vei, vann, avløp, parkerings- og lekeplasser. Disse bortfesterne har da forlangt utbytte av en verdistigning de ikke har bidradd til, og slik verdistigning bør tilfalle fester - både ved beregning av avgift og ved innløsning. Det er allerede urimelig når enkelte grunneiere hevder at de ut fra eiendomsretten kan kreve festetomtene innløst til dagens markedspris på råtomter. Det står allerede et hus på tomten, og langvarige festeavtaler gir en binding som bør føre til tydelig prisreduksjon. Det finnes ikke et fritt marked når det bare er en reell kjøper, som alternativt må flytte fra eget hjem. Respekten for eiendomsretten til råtomt må balanseres mot respekten for eiendomsretten til hus og hjem, som er oppført med grunneiers godkjennelse, og som oftest har høyere verdi enn råtomten. Det var bortfester selv som la tomten frem for feste i stedet for salg. Han var like kjent som festerne med de regler som forelå. De fleste kontrakter er inngått etter profesjonell taksering av råtomtene. Takstene var normalt like ved salg og feste, og tok hensyn til tomtens potensial mht. VVS og miljø. Grunneier har altså fått rimelig takst for råtomten den gang avtalen ble inngått, og han har vanligvis mottatt avgifter i 30 til 50 år før innløsning.Flere bortfestere bør kunne stå for den pris de har avtalt, når prisen justeres for fallet i pengeverdi. I forhold til lovens hovedintensjon og tusener av avtaler som er inngått for lang tid siden, virker innløsningskrav etter dagens markedspris som et fremmedelement. Når det nå trolig blir adgang til raskere innløsning av festetomter, må det kunne skje på en ryddig måte og til fornuftige priser.

Av Arne Kirkebø