«Vi har nå to fantastiske leiligheter tilgjengelig på Frogner som vurderes solgt «off-market»», skriver eiendomsmeglerne Nordvik & Partners i en e-post.

Det skjer stadig vekk at eiendommer selges utenom det åpne markedet, forteller avsender Jens Christian Killengreen, fagansvarlig i Nordvik & Partners.

– Det er dyre boliger og folk som ikke vil ha boligen sin offentliggjort. Av og til vet vi konkret at kunden er på jakt etter noe spesifikt. Da går salget helt i det skjulte, sier Killengreen.

PROSESSEN: - Kunden viser interesse og hvis kriteriene stemmer overens avtaler vi visning. Som megler er det den samme jobben som må gjøres. Vi må ha salgsoppgaver og alt i orden slik loven krever. Det kan forekomme at det er budrunder, men det er mer normalt at det blir forhandlinger mellom kjøper og selger, sier Jens Christian Killengreen.
Nordvik & Partners

Toppleiligheter til 27 og 32 millioner kroner

Nå selger han to toppleiligheter på Frogner i Oslo utenom det åpne markedet:

  • En 200 kvadratmeter stor leilighet. Det er blant annet bibliotek, to bad, takterrasse og to parkeringsplasser. Prisforventningen er 27 millioner kroner.
  • 180 kvadratmeter hjørneleilighet. Det er peis, tre bad, tre terrasser, heis, to parkeringsplasser og fjordutsikt. Prisforventningen er 32 millioner kroner.

Killengreen vil ikke oppgi ytterligere informasjon om de to konkrete eksemplene. Hverken adresse eller informasjon om selger. Han har ikke fått tilbakemelding fra potensielle kjøpere foreløpig, men påpeker at det har vært vinterferie.

– E-posten ble sendt ut da vinterferien begynte. Det er normalt at det tar noe tid før potensielle kjøpere melder interesse. Kundene ønsker ikke å ha eiendommene ute i markedet. Vi har ikke diskutert årsaken til det, bortsett fra at det er mer normalt å selge «off market» enn tidligere, sier han.

Hva pleier å være årsaken til det?

– Man vil ikke ha offentligheten inn i stuen. Man vil at handelen skal foregå diskret.

– Hvem er det så som får vite om disse salgene?

– Jeg har egne lister i tillegg til at vi har opparbeidet kundedatabaser i kjeden. Av og til samarbeider vi om en transaksjon med andre meglerfirmaer også, men listene holder vi for oss selv, sier Killengreen.

Noen ganger brukes kundelister fra andre visninger. Ellers er det nettverk.

Hus med prisforventning på 27 millioner kroner

Også Mikael Bolling, partner og megler i Sem og Johnsen Vika i Oslo, har en bolig til salg «off market».

«Hei jeg har for salg en unik funkisvilla på Fagerborg uten om markedet. 320 m² BRA. Stort potensial. Beliggende usjenert på et lite høydedrag. Prisforventninger rundt 27 millioner. Send meg mail om dette er noe du/dere ønsker mer info om eller vil se. Mvh Mikael Bolling / Sem & Johnsen Vika», skriver Bolling i en sms.

Han vil heller ikke si noe om hvem som selger eller oppgi boligens adresse.

SELGER HAR GOD TID: Når man selger i utenom markedet har man gjerne god tid og er ikke tvunget til å selge, erfarer Mikael Bolling.
Matilde Brandt

– Vi har en policy om å holde kundeforhold tett til brystet. Jeg har snakket med interessenter allerede, men det er lenger tidshorisont på sånne salg, sier Bolling.

– Man har ulike motiv for å selge «off market». Man er gjerne ikke tvunget til å selge og har god tid. Noen ganger er det fordi man er kjent eller skal skilles og ikke vil at folk skal vite om det. Det kan også være finansfolk som ikke vil ha oppmerksomhet rundt sin person.

Noen ganger ber interessenter om å settes opp på liste, og i noen tilfeller tar man kontakt med boligeiere på spesielle adresser og spør om de vil selge.

– Du tenker kanskje at man går glipp av en heftig budrunde, men det er ofte bare én kjøper i prisklassen.

– Dropper visning på dyre objekter

Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør Eiendom Norge, er usikker på hvor ofte boliger selges «off market».

– De fleste velger å legge boligen sin ut på det åpne markedet. I et tøffere marked bruker man kanskje interessentliste først, det er ikke uvanlig at man prøver seg før visning. Det er ikke uvanlig å droppe ordinær visning på dyre objekter, sier Dreyer.

IKKE UVANLIG: Men Christian Dreyer er usikker på omfanget.
Roald, Berit / NTB scanpix

Det er slett ikke uvanlig at boliger til flere titalls millioner kroner selges utenom markedet, mener også Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).

Årsaken er både fordi selger ønsker diskresjon og at arbeidet med å finne riktig kjøper kan ta lang tid.

– Man skal koble rike boligselgere med rike kjøpere. Årsaken til at man selger «off market» er kanskje fordi man ikke vil ha en diskusjon rundt salget. Kjøpere i segmentet 30 til 50 millioner og oppover vil ikke nødvendigvis ha oppmerksomhet rundt salget, sier Geving.

VALGFRITT: – Selger trenger ikke gå offentlig, man kan selge til hvem som helst, sier Geving i NEF.
CF-Wesenberg

Huset fullt av folk som bare vil se

– Rike mennesker kan være redde for å dra huset fullt av folk som bare vil se eller har andre hensikter, og legger derfor ikke ut annonsen.

Jo dyrere bolig, jo lengre tid tar det å selge den, men det har vært et skifte i luksussegmentet, ifølge Geving. Flere dyre boliger er blitt solgt det siste årene sammenlignet med tidligere år.

– Dette henger sammen med høy kjøpekraft, lav rente og en økende etterspørsel i spesielt Oslo og Akershus. Fast eiendom er attraktivt, og særlig i østlandsregionen har mange god råd. Dette markedet berøres ikke av kredittregler, det er for dem som har god råd, sier Geving.

Ikke alltid dyre objekter

Det er ikke alltid leilighetene «off market» er i luksussegmentet. Vi har sett eksempler på at leiligheter på det åpne markedet oppnår så stor interesse og høy pris at naboene begynner å fundere på å selge.

De kan utnytte tilfanget av interessenter fra en bolig samme sted og selge med lavere kostnader. «Leiligheten er solgt, men nå vurderer naboen salg. Er du interessert i å se?»

Killengreen nevner også mindre leiligheter som går utenom det åpne markedet.

– Vi har solgt ettroms- og toromsleiligheter «off market» de siste månedene. Markedet er med andre ord selektivt.

Lager kjøpebase med «off market»-salg

Hans Houeland, megler i HouelandEk, har mye erfaring med denne typen salg og lanserer snart tjenesten offmarket.no. Med offmarket.no tar han salg utenom det åpne markedet et steg videre.

SELGER UTENOM: Hans Houeland i HouelandEk.
Lasse Fløde

– Det bygges en kjøperdatabase og boligene legges ut der. Man kan legge inn søk på hva man ønsker å kjøpe, og få tilgang på boliger som ikke er annonserte. Noen annonser ligger åpent mens andre er skjulte – selger eller megler må velge å kontakte deg, sier Houeland.

Tanken er å nå ut til en større kjøpegruppe enn man gjør i dag, tjenesten er for alle.

Er dere ikke redd for å gå glipp av kjøpere?

– Nei, man gjør ikke det hvis man vet hva man driver med, sier Houeland.

– Dette høres ut som elitesalg for rikinger?

– Nei, det er det ikke. Men oppe i en viss prisklasse er det ikke alltid kjøper eller selger ønsker at boligen skal ut i det åpne markedet, sier Houeland.

Og blir ikke boligen solgt «off market» dropper man å selge, eller man legger den ut på det åpne markedet, erfarer Houeland.

For tiden bygges to av «Norges råeste leiligheter», ifølge Houeland. 525 kvadratmeter pr. enhet i Oslo med strandlinje, men Houeland kan ikke si hvor de bygges.