Varsler om tvangssalg har økt kraftig de siste årene. Forbruksgjeld og borettslag med høy fellesgjeld har fått skylden for økningen.

Nå har en ny gruppe kommet til i Bergen: Mennesker som kjøpte tre, fire eller flere boliger på spekulasjon da boligmarkedet var på topp i årene 2006–2007.

-Den typer saker er det en god del av nå, sier Christian Grahl-Madsen, en av advokatene som er medhjelper for Bergen tingrett ved gjennomføring av tvangssalg.

Klarer ikke lånet
Han sier mange av dem som kjøpte seg opp i bolig og næringseiendom, og som gjerne har lån på ti millioner og oppover, er svært utsatte.

- Forretningskonseptet deres har vært en rask og stor vekst i prisene, som har uteblitt. Da sitter de gjerne igjen med en betydelig lånefinansiering, som de ikke klarer å håndtere, sier Grahl-Madsen.

Boligprisene var gjennom en forrykende oppgang i Bergen i fjor. Men oppgangen var ikke stor nok til å redde mange av dem som kjøpte på topp – ennå er prisene i byen lavere enn de var på sitt høyeste.

Christian Grahl-Madsen sier det ikke er noen sosiale fellestrekk mellom de som har havnet i problemer. Det eneste fellestrekket er at de har tatt opp for mye lån.

- Mennesker i alle aldre og av begge kjønn har havnet i denne knipen.
Christian Grahl-Madsen, advokat.

- Ikke mann med kabriolet
Metoden har vært såkalt «giring», en lånefinansiert spekulasjon som kan gjøre deg rik i oppgangstider – og fattig når markedet snur.

Tenk deg at du kjøper en leilighet til to millioner kroner. Om prisene stiger med 10 prosent, har du tjent 200.000 kroner.

Tenkt deg så at du heller kjøper fem leiligheter til to millioner kroner. Da tjener du plutselig en million kroner om prisene går opp ti prosent.

En slik metode er svært risikabel, særlig om egenkapitalen er liten. Om markedet snur, har kjøperen fort tapt en million kroner.

- Det er mennesker i alle aldre og av begge kjønn har havnet i denne knipen. Det er ikke slik at vi her snakker om mann på 35 år med bakoversleik og Mercedes kabriolet, sier Grahl-Madsen.

- Vi snakker om seriøse voksne mennesker, som har hatt en god plan og stor tro, men som er felt av finanskrisen.

1000 begjærte tvangssalg
I fjor ble det gjennomført 100 tvangssalg av boliger i Bergen, en dobling fra året før. Tvangssalgene tilsvarte rundt 2,5 prosent av alle boligsalg i byen i fjor.

Antall begjæringer om tvangssalg økte med 40 prosent fra 2008 til 2009, til rundt 1000. En slik begjæring er et varsel for å drive inn verdier når pengekrav ikke er betalt.

Pengekravet kan være renter på lånet, eller noe så uskyldig som en regning fra mobilselskapet.

- Det er imidlertid bare en liten andel av begjæringene som ender med salg, sier avdelingskonsulent Ann Christin Torvanger ved Bergen Tingrett.

Den private lommeboken
Eiendomsmegler Tommy Kaland sier han «helt definitivt» deler inntrykket til Grahl-Madsen.

- Den gruppen som har tatt høyest risiko, de som sitter med høyest giring, er de som nå opplever tvangssalg, sier Kaland, som er partner i Postbanken Eiendom AS i Bergen.

Kaland sier spekulantene som kjøpte eiendommer hvor det også var mulig å få gode leieinntekter er de som har klart seg best.

- De som kan leie ut har råd til å betale renter også i dårlige tider. Men mange er ikke i nærheten av å få nok leieinntekter til å dekke rentene. Da går det til slutt på den private lommeboken, og så går det åt skogen.

- Vi har sett flere eksempler på eiendommer hvor det bare baller på seg, sier han.

Kravet fra bankene
Problemene for mange spekulanter startet da kjøperne forsvant fra markedet, og spekulantene ikke fikk solgt boligene videre. Dermed ble de sittende med en stor gjeldsbelastning.

Misligholdte lånerenter gjør i mange tilfeller at matchen mellom lånet og boligverdiene blir enda dårligere.

- Det er grenser for mye lån bankene kan ha utestående på misligholdte engasjementer, sier Grahl-Madsen.

- For bankene er det gjerne bedre å få inn 80 prosent av lånebeløpet i et tvangssalg, enn å sitte og drive skjønnsmessige avsetninger på hele engasjementet, sier han.

– Ok priser ved tvangssalg
Så lenge markedet fungerer er ikke salgsprisen for en bolig på tvangssalg noe lavere enn ved vanlige salg.

Det sier advokat Christian Grahl-Madsen, som hjelper Bergen tingrett ved gjennomføring av tvangssalg.

- Du har to typer situasjoner, sier advokaten.

- Den ene er i et fungerende marked, som nå, hvor en bolig annonseres, det er visning, det kommer bud og boligen blir solgt. Da er min erfaring at tvangssalg som salgsform er relativt nøytralt i forhold til pris, sier Grahl-Madsen.

- Den andre er i perioder når markedet fungerer dårlig og det er få kjøpere, som fra høsten 2007 til 2008. Da var det nok noen som gjorde gode kjøp.

De fleste kjøpere lar seg ikke påvirke av om en bolig selges på tvangssalg, ifølge Grahl-Madsen

- En viktig forskjell å huske på er at reklamasjonsretten i praksis er begrenset ved tvangssalg Du kan heller ikke heve kjøpet.

Eiendomsmegler og partner Tommy Kaland i Postbanken Eiendom sier folk er blitt mer oppmerksomme på mulighetene for å gjøre et godt kjøp når en bolig går på tvangssalg.

- Jeg tror forskjellen i pris ved tvangssalg og vanlig salg er mindre enn før. Det som utgjør forskjellen i salgssummen kommer av måten tvangssalgsboligene blir annonsert på, ved bruk av medhjelper kontra ved annonsering via en proff megler, sier Kaland.