Leiligheten er solgt og kontrakten er underskrevet av både kjøper og selger. I forkant av overtagelsen begynner begge badene å lekke ned til naboen. Hvem har egentlig ansvaret?

Kjøperne vant i tingretten og lagmannsretten. Nå har saken gått for Høyesterett. Kjøperne vant også der.

Thomas Andersen, kjøpernes advokat, trodde ikke lagmannsrettens dom ville endres i Høyesterett. Han mente selger har ansvar for eventuelle feil og mangler som måtte oppstå i perioden frem til overtagelsen.

– Det er slik at skader oppstått mellom besiktigelse og overtagelse er selgers ansvar. Dommeren mente at anken måtte forkastes, og de fire andre dommerne var enige, sier Andersen til oss.

KJØPERS ADVOKAT: Thomas Andersen.
Dalan

Mener dommen er viktig og prinsipiell

Dommen avklarer en praktisk viktig og prinsipiell problemstilling som ikke tidligere er prøvet for Høyesterett, ifølge Andersen. Han mener eierskifteforsikringsselskapenes praksis endres etter dette.

– Alternativt vil de endre vilkårene. Jeg antar at Protector vil justere vilkårene sine så skader oppstått før overtagelse ikke er eierskifteforsikringsselskapet sitt ansvar, sier Andersen.

Han forteller at klientene hans er veldig lettet over avgjørelsen.

– Det har vært en prøvelse å ha denne tvisten gående i tre år. Det er vanskelig å forholde seg til det å bli saksøkt. Tvistesummen er ikke så stor, men faren for å tape og få sakskostnadene er en tøff påkjenning, sier Andersen.

– Ikke enig i konklusjonen

Tommy Ravndal, advokat i Protector Forsikring, uttaler seg på vegne av selgerne etter dommen. Protector er hverken saksøker eller saksøkt, men selgernes forsikringsselskap.

Advokat Jarl R. Henstein i Riisa & Co fører saken på vegne av selgerne og selskapet, men det er ønskelig at Protector uttaler seg.

– Det ligger i sakens natur at selskapet ikke er enig i konklusjonen. Men dette er Høyesteretts vurdering av ett konkret saksforhold, og den tar vi selvfølgelig til etterretning, sier Ravndal til oss.

Kjøpers advokat Thomas Andersen mener at eierskifteforsikringsselskapenes praksis kan endres med denne dommen. Det har ikke Protector vurdert ennå.

UENIG: Tommy Ravndal i Protector er ikke enig i Høyesteretts vurdering, men tar dommen til etteretning.

– Høyesteretts vurdering i dette konkrete saksforholdet er at rørbruddet ikke alene skyldes aldersslitasje, og legger dermed til grunn at det er en ny skade og ikke en eksisterende skjult skade som viste seg før overtagelsen. Slike skjulte skader vil fortsatt være kjøpers risiko. Hvorvidt dommens konklusjon vil få noen konsekvens for eierskifteforsikringsproduktet har selskapet foreløpig ikke vurdert.

Dette sa Ravndal om dommen i lagmannsretten:

– Vi mener at dommen(e) legger opp til en lite anvendelig regel, som heller vil øke antall tvister enn å redusere antallet. Det er i alles interesse at reglene gjøres enkle og så klare som mulig. Det er ikke tilfelle slik begrunnelsen var og resultat ble i denne saken, uttalte Ravndal.

Årsaken til at selgerne anket til Høyesterett er at saken har et prinsipielt tilsnitt som Høyesterett kan avklare, ifølge Ravndal.

– Det selges et betydelig antall bruktboliger hvert eneste år, som benytter en såkalt «som den er» klausul. Det er betydningen av denne kontraktsklausulen som vi ønsker en avklaring av.

Her noen av detaljene i saken:

21. mai 2014 inngikk kjøperne avtale om kjøp av leiligheten på Majorstuen i Oslo for 6.570.000 kroner.

Åtte dager senere blir det oppdaget en vannlekkasje fra ett av to bad i leiligheten og senere også fra det andre badet.

Badene ble bygget i 1995 og tilfredsstiller ikke dagens våtromsnorm, men det ble heller ikke funnet fukt da takstmannen undersøkte badene i forbindelse med salget, ifølge dommen fra lagmannsretten.

Til tross for lekkasjen på badene, overtok kjøperne leiligheten som planlagt i august 2014, men de holdt tilbake 200.000 kroner av kjøpesummen.

I tingretten og lagmannsretten fikk kjøperne tilkjent 182.000 kroner i utbedringskostnader. Det ble trukket fra 50.000 kroner av summen, på grunn av standardheving, og kjøperne ble i tillegg tilkjent 52.000 kroner for leie av annen bolig. Selgerne er dømt til å betale kjøpernes saksomkostninger for tingretten, lagmannsretten og Høyesterett.

Nå får kjøperne 132.000 kroner for utbedring av badene og 52.000 kroner for leie av annen bolig.

Derfor vant kjøperne

Selgeren må levere kontraktsmessig, peker høyesterettsdommer Bergljot Webster på.

«Skader som oppstår før risikoens overgang, må altså vurderes mot selgerens leveringsforpliktelse». Det at badene ikke var i samme stand som ved besiktigelse (på visning) gjør at selgerne ikke leverte kontraktsmessig.

Når en bolig er solgt «som den er» flyttes risikoen for skjulte feil over fra selger til kjøper ved overtagelse av boligen. Man har kjøpt eventuelle skjulte feil, og har overtatt risikoen for dem.

Høyesterett har vurdert om «som den er»-ansvarsfraskrivelsen gjelder nye skader som oppstår før ansvaret flyttes. Kjøperne ville overtatt ansvaret for skjulte skader, men ikke nye skader, ifølge dommen. Dommeren regner de utette badene som nye skader.

Selger tar hånd om eiendommen mellom visning og overtagelse, må forebygge/begrense eventuelle skader. Det var blant faktorene som talte for å legge risikoen på selgeren frem til kjøperen overtok eiendommen, ifølge retten.

Begge parter har argumentert for at deres løsning ville føre til færre tvister og bevisproblemer i lignende saker, det er dommeren uenig i.

Selgers side pekte blant annet på at badene er 19 år gamle og at det var reflektert i prisen på boligen. De mente det kunne være « ... en tilfeldig fordel om kjøperne skal få prisreduksjon i tillegg fordi skadene materialiserer seg før leveringen.» Dommeren fulgte argumentet, men pekte på at badene ikke kunne brukes ved overtagelse, at skaden gikk lenger enn det som var kalkulert inn i prisen.

Det var ikke grunn til å fravike kontrakten, ifølge dommeren, der det står at leiligheten skulle vært levert «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse».

Selgerne ble dømt til å betale kjøpers sakskostnader for tingrett, lagmannsrett og Høyesterett, i tillegg til egne kostnader.